Kulut, hintatekijät ja 2026 säännöt
Asunnon myynnin kulut 2026: mitä myyjä maksaa ja mitä ostaja
Asunnon myyjän ja ostajan kulut Suomessa vuonna 2026 yhdessä taulukossa – välityspalkkio, myyntivoiton vero, varainsiirtovero ja kaupan muut kulut.
Asunnon myyjän suurin kulu Suomessa on yleensä välityspalkkio, jos myynti hoidetaan kiinteistönvälittäjän kautta. Sen lisäksi myyjä maksaa asiakirjoista (esimerkiksi isännöitsijäntodistus), mahdollisista myyntikunnostuksista ja – jos myynti ei ole verovapaa – myyntivoiton verosta eli luovutusvoittoverosta. Ostaja puolestaan maksaa varainsiirtoveron: Verohallinnon mukaan 1,5 % asunto-osakkeen velattomasta hinnasta tai 3 % kiinteistön kauppahinnasta. Tämä opas kokoaa kaikki kuluerät yhteen ja ohjaa tarkempiin oppaisiin.
Kaikki tämän sivun euromäärät ovat havainnollistavia esimerkkejä. Todelliset palkkiot sovitaan toimeksiantosopimuksessa, ja verot määräytyvät omien tietojesi perusteella.
Kuluerät yhdellä silmäyksellä
| Kulu | Kuka maksaa | Peruste | Milloin maksetaan |
|---|---|---|---|
| Välityspalkkio | Toimeksiantaja, yleensä myyjä | Sopimus: prosentti tai kiinteä summa, sis. ALV | Kaupanteon yhteydessä |
| Isännöitsijäntodistus ja taloyhtiön liitteet | Myyjä | Taloyhtiön tai isännöintiyrityksen hinnasto | Ennen markkinointia |
| Energiatodistus | Myyjä (omistaja) | Laatijan hinta | Ennen myynti-ilmoitusta |
| Kuntotarkastus, stailaus, kuvaus | Myyjä, jos tilaa | Palveluntarjoajan hinta | Ennen myyntiä |
| Myyntivoiton vero | Myyjä, jos myynti verollinen | 30 % / 34 % voitosta | Verotuksessa myyntiä seuraavana vuonna |
| Lainan ja pantin vapautus | Myyjä | Pankin hinnasto | Kaupantekopäivänä |
| Varainsiirtovero | Ostaja | 1,5 % (osake) tai 3 % (kiinteistö) | Asunto-osake: 2 kk kuluessa, välittäjän kaupassa kaupanteossa |
| Kaupanvahvistus ja lainhuuto | Kiinteistökaupassa yleensä ostaja | Maanmittauslaitoksen ja kaupanvahvistajan maksut | Kaupanteossa ja lainhuutoa haettaessa |
Kustannusten jako ostajan ja myyjän välillä on osin sopimuskysymys. Esimerkiksi kaupanvahvistajan palkkiosta voidaan sopia toisin kauppakirjassa. Varainsiirtovero on kuitenkin laissa säädetty luovutuksensaajan eli ostajan vero.
Välityspalkkio: suurin yksittäinen kulu
Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä (1074/2000) määrää, että välitysliikkeellä on oikeus palkkioon vain, kun kauppa syntyy, ellei toimeksiantosopimuksessa ole muuta sovittu. Palkkion on oltava kohtuullinen, ja sen voi periä vain toimeksiantajalta. Käytännössä palkkio ilmoitetaan joko prosenttina velattomasta hinnasta tai kiinteänä euromääränä, ja siihen liittyy usein minimipalkkio.
Kun vertailet tarjouksia, varmista kolme asiaa:
- onko prosentti ilmoitettu arvonlisäveron kanssa vai ilman (yleinen kanta on 25,5 %),
- lasketaanko palkkio velattomasta hinnasta vai kauppahinnasta,
- mitä erillisiä kuluja laskutetaan, jos kauppaa ei synny.
Tarkemmin aiheesta kertoo opas Välityspalkkio: prosentti, minimipalkkio ja ALV, ja sopimuksen ehdot käydään läpi oppaassa Toimeksiantosopimus välittäjän kanssa.
Myyntiä edeltävät kulut
Ennen kuin asunto on markkinoilla, myyjä tarvitsee asiakirjoja. Asunto-osakkeesta tarvitaan isännöitsijäntodistus, taloyhtiön tilinpäätös ja kunnossapitotarveselvitys. Kiinteistöstä tarvitaan lainhuutotodistus, rasitustodistus ja kiinteistörekisteriote – välityslain 10 § edellyttää, että välittäjä esittää nämä ennen kaupan päättämistä. Lisäksi myynti-ilmoituksessa on mainittava energiatehokkuusluokka, jos rakennuksella on oltava energiatodistus.
Vapaaehtoisia kuluja ovat esimerkiksi kuntotarkastus, stailaus, ammattikuvaus ja pintaremontti. Niiden kannattavuutta arvioidaan oppaassa Myyntikunnostus, stailaus ja kuntotarkastus.
Myyntivoiton vero ja sen välttäminen laillisesti
Oman vakituisen asunnon myynti on verovapaa, kun olet omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta ja asunut siinä omistusaikanasi yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta (tuloverolaki 48 §). Jos ehto ei täyty – esimerkiksi myyt sijoitusasunnon, kesämökin tai asunnon jossa asuit vasta vuoden – voitosta maksetaan pääomatuloveroa 30 % ja 30 000 euroa ylittävältä osalta 34 %.
Voiton laskennassa saat vähentää joko todellisen hankintamenon ja kulut, kuten välityspalkkion, tai hankintameno-olettaman (20 % myyntihinnasta tai 40 %, jos olet omistanut asunnon vähintään 10 vuotta). Lue Myyntivoiton vero ja oman asunnon verovapaus ja kokeile myyntivoittolaskuria.
Ostajan kulut – miksi ne kiinnostavat myös myyjää
Ostaja laskee kokonaisbudjettinsa velattomasta hinnasta, johon lisätään varainsiirtovero ja mahdolliset lainan kulut. Jos ostajan kulut nousevat, hänen tarjouksensa yleensä laskee. Siksi myyjänkin kannattaa ymmärtää ne. Asunto-osakkeessa varainsiirtovero lasketaan myös yhtiölainaosuudesta, mikä tarkoittaa, että suuri yhtiölaina nostaa ostajan veroa. Lue Varainsiirtovero ja ostajan kulut.
Omakotitalon kauppa omalla tontilla on kiinteistökauppa, jossa tarvitaan kaupanvahvistaja tai Maanmittauslaitoksen sähköinen kiinteistökauppa ja ostaja hakee lainhuudon kuuden kuukauden kuluessa. Katso Kiinteistön kauppa: kaupanvahvistus ja lainhuuto. Jos myyjänä on kuolinpesä, katso Kuolinpesän asunnon myynti.
Esimerkki: kerrostalokaksion myynnin kulut
Havainnollistava esimerkki: velaton hinta 200 000 euroa, josta yhtiölainaosuus 30 000 euroa, kauppahinta siis 170 000 euroa. Palkkio 3,0 % velattomasta hinnasta sis. ALV.
- Välityspalkkio: 200 000 × 3,0 % = 6 000 €
- Isännöitsijäntodistus ja liitteet (esimerkkiluku): 150 €
- Siivous ja pienet korjaukset (esimerkkiluku): 600 €
- Myyjän kulut yhteensä: 6 750 €
- Kauppahinnasta jää ennen lainojen maksua: 170 000 − 6 750 = 163 250 €
Ostajan varainsiirtovero samassa kaupassa: 200 000 × 1,5 % = 3 000 €. Jos myyjä on asunut kodissaan kaksi vuotta, myyntivoitosta ei makseta veroa. Kokonaisen nettolaskelman näet oppaassa Paljonko asunnon myynnistä jää käteen.
Milloin kannattaa kysyä asiantuntijalta
Hae henkilökohtaista neuvontaa, jos myyt perittyä, ositettua tai osittain vuokrattua asuntoa, jos omistus- tai asumisaika on lähellä kahden vuoden rajaa, tai jos kohteessa on tiedossa vikoja. Verotuksesta neuvoo Verohallinto, välityssopimuksista kuluttajaneuvonta, ja riitatilanteissa kannattaa kääntyä asuntokauppaan perehtyneen lakimiehen puoleen.
Kulujen aikajana
Kulut eivät tule maksettavaksi samaan aikaan. Asiakirjat ja kunnostus maksetaan ennen markkinointia, välityspalkkio ja myyjän lainan kuittaus kaupantekopäivänä ja myyntivoiton vero vasta seuraavan vuoden verotuksessa. Ostajan varainsiirtovero maksetaan välittäjän kaupassa kaupanteon yhteydessä. Kun suunnittelet uuden kodin ostoa, huomioi, että myynnistä vapautuva raha on käytettävissä vasta kaupantekopäivänä.
Mitä tämä kululaskelma ei sisällä
Myynnin kulut ovat vain osa asunnonvaihdon kokonaiskustannuksista. Laskelmaan kannattaa lisätä myös muuttokulut, mahdollinen väliaikainen asuminen, uuden kodin varainsiirtovero ja lainan järjestelypalkkio sekä myyntiajan vastikkeet, jos muutat ennen kuin vanha asunto on myyty. Jos ostat ennen myyntiä, myös väliaikaisrahoituksen korko kuuluu kokonaisuuteen. Kun lasket nämä yhteen, näet, paljonko asunnonvaihto todella maksaa ja paljonko omaa rahaa jää uuden kodin ostoon.
Usein kysyttyä
Onko välityspalkkio pakollinen?
Ei. Asunnon voi myydä myös itse. Silloin myyjä vastaa markkinoinnista, asiakirjoista ja kauppakirjasta. Katso Asunnon myynti ilman välittäjää.
Maksetaanko välityspalkkio kauppahinnasta?
Usein välittäjä laskuttaa palkkion kaupanteon yhteydessä ja se maksetaan kauppahinnasta. Peruste ja maksutapa luetaan toimeksiantosopimuksesta.
Maksaako myyjä varainsiirtoveroa?
Ei tavallisesti. Varainsiirtovero on ostajan vero. Sopimuksella voidaan sopia kustannuksista, mutta veron maksuvelvollinen on lain mukaan ostaja.
Vaikuttaako yhtiölaina myyjän kuluihin?
Prosenttipalkkio lasketaan usein velattomasta hinnasta, joten yhtiölainaosuus kasvattaa palkkion perustetta, vaikka myyjän käteen saama kauppahinta on pienempi.
Lähteet
- Verohallinto – oman asunnon myynti, luovutusvoitto ja varainsiirtovero
- Finlex – laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä 1074/2000, asuntokauppalaki 843/1994, tuloverolaki 1535/1992
- Maanmittauslaitos – lainhuuto, kiinteistökauppa ja osakehuoneistorekisteri
- Kilpailu- ja kuluttajavirasto – kuluttajaneuvonta asuntokaupassa
- Lupa- ja valvontavirasto – välitysliikkeiden rekisteröinti ja valvonta vuodesta 2026
