Kulut, hintatekijät ja 2026 säännöt
Välityspalkkio asunnon myynnissä: prosentti, minimipalkkio ja ALV
Mistä kiinteistönvälittäjän palkkio muodostuu, mitä laki sanoo kohtuullisuudesta ja miten prosentti, minimipalkkio ja arvonlisävero muuttavat euromäärää.
Välityspalkkio on se summa, jonka myyjä maksaa kiinteistönvälitysliikkeelle, kun kauppa syntyy. Suomessa palkkiosta sovitaan vapaasti toimeksiantosopimuksessa, mutta lain mukaan sen on oltava kohtuullinen, ja sen saa periä vain toimeksiantajalta. Tavallisimmat mallit ovat prosentti velattomasta hinnasta, kiinteä euromäärä tai prosentti, jolla on minimipalkkio. Euromäärän ratkaisevat kolme asiaa: palkkion peruste, arvonlisävero ja minimi.
Tämä opas on osa kokonaisuutta Asunnon myynnin kulut 2026. Esimerkit ovat havainnollistavia.
Mitä laki sanoo välityspalkkiosta
Keskeiset säännöt ovat laissa kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä (1074/2000). Lain säännöksistä ei saa poiketa toimeksiantajan vahingoksi (4 §).
| Sääntö | Mitä se tarkoittaa myyjälle | Pykälä |
|---|---|---|
| Palkkio vain, kun kauppa syntyy | Jos kauppaa ei synny, palkkiota ei makseta, ellei sopimuksessa ole sovittu esimerkiksi kulukorvauksesta | 20 § 1 mom. |
| Palkkio vain toimeksiantajalta | Välittäjä ei voi laskuttaa ostajaa, jos ostaja ei ole antanut toimeksiantoa | 20 § 2 mom. |
| Yksi palkkio, vaikka molemmat toimeksiantajia | Jos sekä myyjä että ostaja ovat saman liikkeen asiakkaita, palkkio saa olla yhteensä vain yhden palkkion suuruinen | 20 § 2 mom. |
| Kohtuullisuus | Palkkion on oltava kohtuullinen suhteessa työn laatuun ja määrään | 20 § 3 mom. |
| Ylihintaosuuskielto | Sopimukseen ei saa ottaa ehtoa, jolla välittäjä saisi palkkioksi myyntihinnan ylittävän osan kauppahinnasta tai määrätyn osuuden siitä | 20 § 4 mom. |
| Ei palkkiota omasta kaupasta | Jos välitysliike tai sen työntekijä ostaa kohteen itse, palkkiota ei makseta | 20 § 4 mom. |
| Palkkio sopimuskauden jälkeen | Vain jos on sovittu ja kauppaan ovat olennaisesti vaikuttaneet välittäjän toimet; ei kuuden kuukauden jälkeen | 21 § |
Kohtuullisuussääntö ei tarkoita, että laissa olisi enimmäisprosentti. Se tarkoittaa, että erittäin pienellä työllä perittävä poikkeuksellisen suuri palkkio voidaan riitatilanteessa sovitella. Riidoista kerrotaan oppaassa Riita välittäjän kanssa.
Prosentti, peruste ja arvonlisävero
Välittäjä ilmoittaa palkkion usein muodossa "x % velattomasta hinnasta sis. ALV" tai "x % + ALV". Ero on merkittävä. Yleinen arvonlisäverokanta on 25,5 %, joten ALV:ton prosentti kerrotaan luvulla 1,255.
Havainnollistava esimerkki 220 000 euron velattomalla hinnalla:
- 2,5 % + ALV → 2,5 × 1,255 = 3,1375 % → 6 902,50 €
- 3,0 % sis. ALV → 6 600 €
- 2,5 % sis. ALV → 5 500 €
Kahdella ensimmäisellä tarjouksella on sama "näköinen" prosenttiluokka, mutta ero on yli 300 euroa. Kun luvut ilmoitetaan eri tavoin, muunna kaikki sis. ALV -muotoon ennen vertailua.
Velaton hinta vai kauppahinta? Asunto-osakkeen velaton hinta on kauppahinta plus yhtiölainaosuus. Jos palkkio lasketaan velattomasta hinnasta, yhtiölainaosuus kasvattaa palkkiota. Asunnossa, jossa on 60 000 euron yhtiölainaosuus, 3 % palkkio on 1 800 euroa suurempi kuin kauppahinnasta laskettuna.
Minimipalkkio ja kiinteät lisämaksut
Monessa sopimuksessa on minimipalkkio. Se suojaa välittäjää siltä, että edullisen kohteen myynti olisi kannattamatonta. Myyjälle se tarkoittaa, että todellinen prosentti voi olla paljon ilmoitettua suurempi.
Havainnollistava esimerkki: palkkio 3,5 % sis. ALV, minimi 3 900 €.
| Velaton hinta | 3,5 % | Maksettava | Todellinen prosentti |
|---|---|---|---|
| 80 000 € | 2 800 € | 3 900 € | 4,9 % |
| 110 000 € | 3 850 € | 3 900 € | 3,55 % |
| 180 000 € | 6 300 € | 6 300 € | 3,5 % |
Kysy lisäksi, sisältyvätkö palkkioon ilmoitukset asuntoportaaleissa, ammattikuvaus, pohjapiirros, esittelyt, asiakirjojen tilaus ja kaupanteko. Jotkin liikkeet laskuttavat osan erikseen, ja sopimuksessa voidaan sopia kulukorvauksesta myös silloin, kun kauppaa ei synny. Laske kokonaisuus välityspalkkiolaskurilla: syötä prosentti kenttään ja erilliset maksut kiinteisiin maksuihin.
Mistä palkkiolla maksetaan
Palkkio kattaa yleensä hinta-arvion, markkinoinnin, esittelyt, tarjousneuvottelut, asiakirjojen hankinnan ja tarkistuksen sekä kaupanteon. Välittäjällä on lain mukaan myös velvollisuuksia, jotka suojaavat sekä myyjää että ostajaa: tehtävä on hoidettava ammattitaitoisesti ja hyvää välitystapaa noudattaen (7 §), välittäjän on annettava ostajalle kaikki kauppaan vaikuttavat tiedot (9 §) ja tarkistettava epäilyttävät tiedot (11 §, selonottovelvollisuus). Jos välittäjä laiminlyö nämä, välitysliike voi joutua korvaamaan vahingon (13–14 §).
Halvin palkkio ei siksi välttämättä ole edullisin, jos se tarkoittaa suppeampaa palvelua ja suurempaa riskiä virheistä. Toisaalta korkea palkkio ei automaattisesti tarkoita parempaa myyntihintaa. Vertailun malli löytyy oppaasta Välittäjätarjousten vertailu.
Milloin ja miten palkkio laskutetaan
Tavallisesti välitysliike laskuttaa palkkion kaupantekopäivänä, ja se maksetaan kauppahinnasta samassa yhteydessä, kun myyjän asuntolaina maksetaan pankille. Sähköisessä asuntokaupassa maksut voidaan ohjata suoraan kauppahinnasta eri saajille. Tarkista kaupantekoa edeltävänä päivänä, että palkkiolasku vastaa sopimusta: peruste, prosentti, arvonlisävero ja mahdolliset sovitut lisät.
Jos kauppa peruuntuu ostajasta johtuvasta syystä ja käsiraha jää myyjälle, välityslain 17 § rajaa välittäjän osuuden käsirahasta enintään puoleen ja enintään sovitun palkkion määrään. Tästä kerrotaan tarkemmin oppaassa Käsiraha ja kaupasta vetäytyminen.
Neuvottelu ja tavallisimmat virheet
- Vertaat eri muodossa ilmoitettuja prosentteja. Muunna aina sis. ALV -muotoon.
- Unohdat minimipalkkion. Laske palkkio todennäköisellä myyntihinnalla, älä pyyntihinnalla.
- Et lue jälkimarkkinointiehtoa. Jos sopimuksessa on 21 §:n mukainen ehto, palkkio voi koskea kauppaa, joka syntyy enintään kuuden kuukauden kuluessa sopimuksen päättymisestä välittäjän hankkiman ostajan kanssa.
- Sovit palkkiosta suullisesti. Toimeksiantosopimus on tehtävä kirjallisesti tai sähköisesti, ja korvaus on yksilöitävä siinä (5 §).
Esimerkki palkkiolaskun tarkistamisesta
Havainnollistava esimerkki. Sopimus: 2,8 % + ALV velattomasta hinnasta. Velaton hinta 230 000 €. Oikea palkkio: 230 000 × 2,8 % = 6 440 € + ALV 25,5 % 1 642,20 € = 8 082,20 €. Jos laskussa on 8 400 €, ero voi johtua siitä, että palkkio on laskettu väärästä hinnasta tai siihen on lisätty kuluja, joista ei ole sovittu. Pyydä erittely ennen kaupantekoa.
Usein kysyttyä
Onko välityspalkkiolla laissa enimmäismäärä?
Ei ole kiinteää enimmäisprosenttia. Laki edellyttää kohtuullisuutta ja kieltää ehdon, jossa välittäjä saisi myyntihinnan ylittävän osan palkkioksi.
Voiko palkkiosta tinkiä?
Palkkio on sopimusasia, joten siitä voi neuvotella ennen allekirjoitusta. Pyydä kirjalliset tarjoukset ja vertaa samoilla perusteilla.
Saako välittäjä palkkion, jos myyn asunnon itse sopimuskauden aikana?
Se riippuu sopimuksesta. Lue, onko toimeksianto yksinoikeudella ja mitä sopimus sanoo myyjän itse löytämästä ostajasta.
Onko välityspalkkio kotitalousvähennyskelpoinen?
Ei. Kotitalousvähennys koskee kotona tehtävää työtä, kuten siivousta tai korjauksia, ei välityspalvelua. Verollisessa myynnissä palkkio vähennetään myyntivoitosta.
Muuttaako arvonlisäveron muutos sovittua palkkiota?
Jos palkkio on sovittu muodossa "+ ALV", verokannan muutos vaikuttaa maksettavaan euromäärään. Jos palkkio on sovittu kiinteänä summana arvonlisävero mukaan lukien, vaikutus riippuu sopimuksen ehdoista. Tarkista ehto, jos verokanta muuttuu sopimuskauden aikana.
Lähteet
- Finlex – laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä 1074/2000, 4, 5, 7, 9, 11, 13, 20 ja 21 §
- Kilpailu- ja kuluttajavirasto – kuluttajaneuvonta ja välitysalan markkinointi
- Lupa- ja valvontavirasto – välitysliikkeiden rekisteri ja valvonta
- Verohallinto – arvonlisäverokannat ja luovutusvoiton vähennykset
