Omakotitalon ja mökin kauppa: kaupanvahvistus, lainhuuto ja kiinteistökaupan kulut

Kun myyt omakotitalon omalla tontilla, kesämökin rantatontteineen tai rakennuspaikan, kyse on kiinteistön kaupasta, jota säätelee maakaari (540/1995). Kauppakirja on tehtävä kirjallisesti ja kaupanvahvistajan on vahvistettava se kaikkien allekirjoittajien läsnä ollessa, tai kauppa tehdään Maanmittauslaitoksen sähköisessä kaupankäyntijärjestelmässä (maakaari 2:1). Ostaja maksaa 3 % varainsiirtoveron ja hakee lainhuudon kuuden kuukauden kuluessa. Myyjän kuluja ovat välityspalkkio, kiinteistön asiakirjat ja mahdollinen kiinnitysten järjestely.

Opas kuuluu kokonaisuuteen Asunnon myynnin kulut 2026. Esimerkit ovat havainnollistavia.

Kiinteistökauppa vs. asunto-osakkeen kauppa

Erot vaikuttavat kustannuksiin, aikatauluun ja riskeihin. Esimerkiksi myyjän virhevastuu kestää kiinteistökaupassa pidempään, joten huolellinen kuntotarkastus ja tietojen kirjaaminen kauppakirjaan ovat vielä tärkeämpiä. Lue Myyjän virhevastuu ja piilevät virheet.

Huomaa myös erityistapaus: vuokratontilla oleva omakotitalo myydään luovuttamalla rakennus ja vuokraoikeus. Välityslain 10 § edellyttää, että ostajalle esitetään silloin myös vuokrasopimus ja todistus vuokraoikeuden kirjaamisesta.

Asiakirjat, jotka välittäjän on esitettävä

Välityslain 10 §:n mukaan ennen kiinteistökaupan päättämistä välitysliikkeen on esitettävä ostajalle:

1. lainhuutotodistus,
2. kiinteistörekisterin ote,
3. rasitustodistus (näyttää kiinnitykset ja kirjatut oikeudet),
4. vuokraoikeuden asiakirjat, jos kauppa koskee vuokraoikeutta rakennuksineen,
5. muut asiakirjat, jotka osoittavat omistuksen, rasitteet ja käyttörajoitukset, esimerkiksi kaava- ja rakennuslupatiedot,
6. selvityksen välittäjän oikeudesta vastaanottaa maksuja myyjän puolesta.

Myyjän kannattaa lisäksi koota rakennuspiirustukset, tiedot remonteista, mahdollinen kuntotarkastusraportti, energiatodistus, kiinteistöveropäätös, tiedot jätevesijärjestelmästä ja kaivosta sekä sähkö- ja lämmityssopimuksista. Lainhuuto- ja rasitustodistuksen voi tilata Maanmittauslaitokselta.

Kaupantekotavat ja niiden kulut

Perinteinen kaupanvahvistus. Kaupanvahvistaja vahvistaa allekirjoitukset ja ilmoittaa kaupasta viranomaisille. Kaupanvahvistuksesta peritään vuonna 2026 maa- ja metsätalousministeriön asetuksen (1201/2025) mukaan 143 euroa kaupalta, ja lisäksi matkakulut, jos vahvistus tehdään muualla kuin kaupanvahvistajan toimipaikalla. Asetus annetaan vuosittain, joten tarkista ajantasainen määrä Maanmittauslaitoksen hinnastosta. Kustannuksen maksamisesta voidaan sopia kauppakirjassa; usein ostaja maksaa sen.

Sähköinen kiinteistökauppa. Maanmittauslaitoksen kiinteistökaupan verkkopalvelussa osapuolet hyväksyvät kauppakirjan sähköisesti, eikä kaupanvahvistajaa tarvita. Palvelussa voidaan hoitaa myös lainhuutohakemus ja sähköisten panttikirjojen siirto. Palvelun käyttö edellyttää vahvaa sähköistä tunnistautumista. Palvelun maksut näkyvät Maanmittauslaitoksen hinnastossa.

Välittäjän hoitama kauppa. Välittäjä laatii kauppakirjan, sopii pankkien kanssa maksuista ja panttikirjoista ja hoitaa kaupan joko sähköisesti tai kaupanvahvistajan kanssa. Tämä sisältyy yleensä välityspalkkioon.

Kiinnitykset ja panttikirjat

Kiinteistön lainan vakuutena on yleensä kiinnitys, josta on annettu panttikirja. Nykyisin panttikirjat ovat pääosin sähköisiä ja niiden haltija on merkitty Maanmittauslaitoksen järjestelmään. Kaupassa myyjän pankki luovuttaa panttikirjat ostajan pankille tai myyjälle, kun myyjän laina on maksettu kauppahinnasta. Kiinnitys jää yleensä voimaan ja siirtyy ostajan lainan vakuudeksi, mikä säästää uuden kiinnityksen kulut.

Sovi pankkien kanssa hyvissä ajoin ennen kaupantekopäivää: lainan loppusumma, panttikirjojen siirto ja mahdolliset muut vakuudet. Lue Kaupantekopäivä: DIAS, lainat ja maksut.

Esimerkki: omakotitalon kaupan kulut

Havainnollistava esimerkki. Omakotitalo omalla tontilla, kauppahinta 280 000 €, välityspalkkio 3,5 % sis. ALV.

Myyjä:

• Välityspalkkio: 280 000 × 3,5 % = 9 800 €
• Asiakirjat (lainhuuto-, rasitus- ja rekisteriotteet) ja myyjän kuntotarkastus: tarkista hinnat Maanmittauslaitokselta ja tarkastajalta
• Myyjän lainan maksu kauppahinnasta

Ostaja:

• Varainsiirtovero: 280 000 × 3 % = 8 400 €
• Lainhuudon maksu ja mahdollinen kaupanvahvistajan palkkio Maanmittauslaitoksen hinnaston mukaan
• Pankin järjestelypalkkio

Ostajan 8 400 euron vero on lähes yhtä suuri kuin myyjän välityspalkkio. Siksi omakotitalon ostajat usein huomioivat sen tarjouksessaan.

Lainhuuto ja omistuksen siirtyminen

Ostajan on haettava lainhuutoa kuuden kuukauden kuluessa kauppakirjan tekemisestä (maakaari 11 luku 1 §), ja varainsiirtovero on maksettava viimeistään lainhuutoa haettaessa. Kun kauppa tehdään kaupanvahvistajan tai sähköisen järjestelmän kautta, tieto kaupasta välittyy Maanmittauslaitokselle. Lainhuudon käsittelymaksu on vuonna 2026 paperihakemuksena 172 euroa (asetus 1201/2025; sähköisen palvelun asiointimaksu on hinnastossa erikseen). Myöhästyminen tulee kalliiksi varainsiirtoveron kautta: jos lainhuutoa ei ole haettu määräajassa, varainsiirtoveroa korotetaan varainsiirtoverolain mukaan 20 % jokaiselta alkavalta kuudelta kuukaudelta, kuitenkin enintään 100 %.

Mökin ja rantatontin erityiskysymykset

Vapaa-ajan kiinteistön kaupassa on omat tarkistettavat asiansa:

• Kaava ja rakennusoikeus. Ranta-asemakaava tai yleiskaava määrää, paljonko tontille saa rakentaa. Kysy tiedot kunnasta.
• Rakennusten luvallisuus. Saunat, aitat ja vierasmajat on voitu rakentaa ilman lupaa. Luvaton rakennus voi olla maakaaren mukainen virhe.
• Tieoikeus ja yhteiset alueet. Tieosakkuus ja tiekunnan maksut sekä venevalkamat ja muut yhteiset alueet näkyvät kiinteistörekisteriotteesta tai tiekunnan tiedoista.
• Jätevesi ja vesi. Haja-asutusalueen jätevesijärjestelmää koskevat vaatimukset; kerro järjestelmän tyyppi ja ikä.
• Energiatodistus. Vapaa-ajan asunnoilla on poikkeuksia todistusvelvollisuudesta; tarkista Varken (entinen ARA) ohjeista.

Myyntivoiton verotuksessa mökki ei ole vakituinen asunto, joten verovapaus ei yleensä koske sitä; ks. Myyntivoiton vero.

Määräalan myynti: kun myyt osan tontista

Jos myyt vain osan kiinteistöstäsi, esimerkiksi rakennuspaikan omakotitalon tontista, kaupan kohteena on määräala. Kauppa tehdään samassa muodossa kuin muukin kiinteistökauppa, mutta määräala on myöhemmin muodostettava omaksi kiinteistökseen lohkomalla. Lohkomisen hoitaa Maanmittauslaitos, ja sen kustannuksista sovitaan kauppakirjassa; usein ne maksaa ostaja.

Huomioi myös kaava: asemakaava-alueella tontti voi olla jaettava tonttijaon mukaan, eikä tonttia voi jakaa vapaasti. Kunnan rakennusvalvonnasta ja kaavoituksesta saa tiedon siitä, voiko lohkottavalle alueelle rakentaa. Kauppakirjaan kannattaa kirjata, mitä tapahtuu, jos rakennuslupaa ei saada. Lisäksi on sovittava rasitteista, kuten kulkuyhteydestä ja johdoista myyjän jäljelle jäävän kiinteistön kautta.

Usein kysyttyä

Voiko mökin myydä ilman kaupanvahvistajaa?

Kyllä, jos kauppa tehdään Maanmittauslaitoksen sähköisessä kiinteistökaupan palvelussa. Muuten kaupanvahvistus on pakollinen, ja ilman sitä kauppa ei ole pätevä.

Mitä esisopimus maksaa?

Esisopimus on tehtävä samassa muodossa kuin kauppa (maakaari 2:7), joten sekin vaatii kaupanvahvistuksen tai sähköisen järjestelmän. Vapaamuotoinen "varaussopimus" ei sido kauppaan, mutta vetäytyjä voi joutua korvaamaan kohtuulliset kustannukset (2:8).

Saako myyjä pitää kiinteistöveron?

Kiinteistövero määrätään vuoden alun omistajalle. Kauppakirjassa voidaan sopia sen jakamisesta. Verohallinnon mukaan myyjä vastaa myyntivuoden kiinteistöverosta veronsaajaa kohtaan.

Kuka hakee lainhuudon?

Ostaja. Velvollisuus koskee jokaista, joka on saanut kiinteistön omistukseensa. Kun kauppa tehdään sähköisesti tai kaupanvahvistajan kautta, hakemus tehdään usein samassa yhteydessä.

Tarvitaanko kiinteistökaupassa aina välittäjä?

Ei. Kiinteistön voi myydä ilman välittäjää, mutta kauppa on silti tehtävä kaupanvahvistajan läsnä ollessa tai Maanmittauslaitoksen sähköisessä palvelussa. Kauppakirjan sisältö on yksityismyynnissä myyjän ja ostajan vastuulla, joten kiinteistökaupassa juristin apu kauppakirjan laadinnassa on usein perusteltua.

Lähteet

• Maanmittauslaitos – kiinteistökauppa, lainhuuto, panttikirjat, kaupanvahvistus ja hinnasto
• Finlex – maakaari 540/1995, laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä 1074/2000
• Verohallinto – kiinteistön ostajan varainsiirtovero ja kiinteistövero
• Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus Varke (entinen ARA) – energiatodistuksen valvonta