Kaupantekopäivä: sähköinen asuntokauppa, lainan maksu ja rahojen kulku

Kaupantekopäivänä myyjä ja ostaja allekirjoittavat kauppakirjan, ostajan pankki maksaa kauppahinnan, myyjän pankki kuittaa myyjän lainan ja vapauttaa pantin, välityspalkkio maksetaan ja varainsiirtovero hoidetaan. Nykyisin asunto-osakkeen kauppa tehdään usein sähköisellä kaupankäyntialustalla, jolla pankit ja välittäjä hoitavat maksut ja osakkeiden siirron samanaikaisesti. Kiinteistökauppa tehdään joko kaupanvahvistajan läsnä ollessa tai Maanmittauslaitoksen sähköisessä kiinteistökaupan palvelussa. Myyjän tärkein valmistelu on tietää tarkka lainan loppusumma ja tarkistaa kauppakirjan luvut etukäteen.

Opas kuuluu osioon Paljonko asunnon myynnistä jää käteen. Luvut ovat havainnollistavia.

Ennen kaupantekoa: myyjän valmistelut

Kiinteäkorkoinen tai suojattu laina. Jos lainassa on kiinteä korko tai korkosuojaus, ennenaikaisesta takaisinmaksusta voi seurata kuluja sopimuksen mukaan. Kysy summa pankilta etukäteen ja sisällytä se myyntilaskelmaan.

Näin rahat kulkevat – esimerkki

Havainnollistava esimerkki: kauppahinta 220 000 €, yhtiölainaosuus 40 000 € jää ostajalle, palkkio 3,0 % velattomasta hinnasta = 7 800 €, myyjän laina 150 000 €.

1. Ostajan pankki maksaa 220 000 €.
2. Myyjän pankki saa 150 000 € ja kuittaa lainan.
3. Välitysliike saa 7 800 €.
4. Myyjän tilille jää 62 200 €.
5. Ostaja maksaa varainsiirtoveron 260 000 × 1,5 % = 3 900 €, joka välittäjän kaupassa hoidetaan kaupanteon yhteydessä.

Jos myyjä ostaa samaan aikaan uuden asunnon, rahat voidaan ohjata suoraan seuraavaan kauppaan. Tämä edellyttää, että pankit ja välittäjät koordinoivat aikataulun.

Laske oma summasi välityspalkkiolaskurilla ja vähennä siitä lainan loppusumma.

Kauppakirjan tarkistuslista

• Osapuolet, kohde ja osakkeiden numerot tai kiinteistötunnus oikein
• Kauppahinta ja velaton hinta, yhtiölainaosuuden käsittely
• Maksutapa ja maksuaikataulu, käsirahan huomiointi
• Hallinnan ja avainten luovutuspäivä
• Vastikkeiden, kulutusmaksujen ja kiinteistöveron jako
• Ostajalle ilmoitetut viat ja puutteet, kuntotarkastuksen havainnot
• Irtaimisto, joka jää asuntoon
• Myyjän vastuunrajaukset: asunto-osakkeessa yksityisen myyjän ja kuluttajaostajan välillä vastuunrajaus pätee vain sopimuksessa yksilöityjen seikkojen osalta (asuntokauppalaki 6:2)

Lue myös Myyjän virhevastuu ja Myyjän asiakirjat.

Omistuksen siirto ja vaaranvastuu

Asunto-osakkeen myyjän on luovutettava osakekirja tai annettava suostumus ostajan saannon kirjaamiseen osakehuoneistorekisteriin sovittuna ajankohtana. Myyjä ei ole velvollinen luovuttamaan asunnon hallintaa ennen kuin kauppahinta on maksettu, ellei toisin sovita (asuntokauppalaki 6:4). Myyjällä on vaaranvastuu asunnosta siihen asti, kun hallinta luovutetaan (6:7): jos asunto vahingoittuu ennen luovutusta, se on myyjän riski. Pidä kotivakuutus voimassa luovutuspäivään asti.

Kiinteistökaupassa ostaja hakee lainhuudon, ja panttikirjat siirtyvät sovitun mukaan.

Kun luovutus on myöhemmin kuin kauppa

Usein kauppa tehdään ja myyjä muuttaa pois myöhemmin. Silloin:

• sovi tarkka luovutuspäivä ja kellonaika,
• sovi, kuka maksaa vastikkeet ja sähkön väliajalta (asuntokauppalaki 6:5: myyjä vastaa kustannuksista luovutukseen asti, ellei toisin sovita),
• varmista, että asunto luovutetaan siistinä ja sovitussa kunnossa,
• jos osa kauppahinnasta pidätetään luovutukseen asti, kirjaa ehto kauppakirjaan.

Ketjukauppa: myyt ja ostat samana päivänä

Moni myyjä ostaa samalla uuden kodin. Jos molemmat kaupat tehdään samana päivänä, myynnin rahat voidaan käyttää suoraan oston maksuun ilman väliaikaista lainaa. Tämä edellyttää, että kaikki osapuolet – kaksi ostajaa, kaksi myyjää, mahdollisesti kolme pankkia ja kaksi välittäjää – ovat samassa aikataulussa.

Käytännön järjestys:

1. Sovi molempien kauppojen kaupantekopäivä niin, että myynti tehdään ensin tai samanaikaisesti.
2. Pyydä pankilta selvitys, miten myyntihinta ohjataan oston maksuun ja mitä tapahtuu, jos myynti viivästyy.
3. Varaudu siihen, että myynnin ostajan laina voi viivästyä. Ehdollinen ostotarjous ("kauppa edellyttää oman asuntomme myyntiä") suojaa, mutta heikentää tarjouksen houkuttelevuutta.
4. Sovi hallinnan luovutukset niin, että muutto on mahdollinen: esimerkiksi myydyn asunnon luovutus viikon päästä kaupasta.

Jos kauppoja ei saada samaan päivään, pankki voi tarjota väliaikaisrahoitusta. Sen korko ja kulut kuuluvat myynnin todellisiin kustannuksiin.

Jos jokin menee pieleen kaupantekopäivänä

• Ostajan rahat eivät tule. Älä anna suostumusta omistuksen siirtoon tai luovuta avaimia ennen kuin kauppahinta on maksettu. Asuntokauppalaki 6:4 antaa myyjälle oikeuden pidättyä luovutuksesta.
• Lainan loppusumma on eri kuin oletit. Tarkista pankin laskelma ja korot päivälleen.
• Kauppakirjassa on virhe. Älä allekirjoita ennen korjausta. Pienikin virhe kohteen tunnisteessa voi viivästyttää kirjaamista.
• Osapuoli ei pääse paikalle. Valtakirja on tehtävä etukäteen oikeassa muodossa; sähköisessä kaupassa valtuutus annetaan järjestelmän edellyttämällä tavalla.

Asunnon ja avainten luovutus

Luovutuspäivänä myyjä luovuttaa asunnon sovitussa kunnossa. Muistilista:

• kaikki avaimet, myös varasto-, posti- ja autopaikka-avaimet sekä kulkutunnisteet,
• laitteiden käyttöohjeet ja takuutodistukset, jos ne jäävät asuntoon,
• tieto sähkösopimuksen päättymisestä ja mittarilukemat,
• ilmoitus muutosta Digi- ja väestötietovirastolle ja postin osoitteenmuutos,
• tieto isännöitsijälle omistajanvaihdoksesta, ellei välittäjä tai rekisteri hoida sitä.

Siivoa asunto sovitun mukaisesti ja tarkista, että irtaimisto, jonka on sovittu jäävän, on paikallaan. Valokuvaa asunto luovutushetkellä: kuvat auttavat, jos asunnon kunnosta tulee myöhemmin erimielisyyttä.

Usein kysyttyä

Pitääkö kaupantekoon tulla paikan päälle?

Ei välttämättä. Sähköisessä kaupassa osapuolet voivat allekirjoittaa etänä vahvalla tunnistautumisella. Kiinteistön perinteinen kauppa vaatii kaupanvahvistajan läsnäolon.

Milloin myyjä saa rahat?

Yleensä samana pankkipäivänä, kun maksut on hyväksytty. Pankkien välinen siirto voi viedä hetken.

Mitä jos ostajan laina ei järjesty kaupantekopäivään mennessä?

Jos tarjouksessa oli rahoitusehto ja se ei toteudu, kauppa raukeaa ja käsiraha yleensä palautetaan. Ilman ehtoa tilanne riippuu siitä, johtuuko viivästys ostajasta; ks. Käsiraha ja kaupasta vetäytyminen.

Kuka maksaa kaupantekopäivän pankkikulut?

Kumpikin osapuoli maksaa yleensä oman pankkinsa kulut: myyjä lainan kuittauksen ja pantin vapautuksen, ostaja lainan nostamisen ja vakuuksien järjestämisen. Sähköisen kaupankäyntialustan käytöstä voi aiheutua kuluja, joiden maksamisesta sovitaan. Tarkista omat kulusi pankin hinnastosta ja sisällytä ne myyntilaskelmaan.

Mitä tapahtuu kotivakuutukselle?

Pidä kotivakuutus voimassa hallinnan luovutukseen asti, koska vaaranvastuu on myyjällä siihen saakka. Irtisano vakuutus vasta luovutuspäivästä alkaen ja varmista, että uusi koti on vakuutettu.

Voiko kaupantekopäivää siirtää?

Kyllä, jos molemmat osapuolet sopivat siitä. Siirto kannattaa kirjata kirjallisesti, ja pankeille on ilmoitettava uusi päivä, koska lainan loppusumma ja korot lasketaan päivälleen. Jos siirto johtuu toisen osapuolen viivästyksestä ilman sopimusta, viivästyksen seuraamukset määräytyvät asuntokauppalain ja kauppakirjan ehtojen mukaan.

Lähteet

• Maanmittauslaitos – osakehuoneistorekisteri ja sähköinen kiinteistökauppa
• Finlex – asuntokauppalaki 843/1994, 6 luku
• Verohallinto – varainsiirtovero välittäjän kaupassa
• Finanssivalvonta – lainan ennenaikainen takaisinmaksu