Kiinteistönvälittäjän valinta: LKV, rekisteröinti ja 12 kysymystä ennen sopimusta

Hyvä kiinteistönvälittäjä valitaan kolmella perusteella: välitysliike on rekisteröity ja välittäjällä on pätevyys, palkkio ja sopimusehdot ovat selkeät ja kilpailukykyiset ja toimintasuunnitelma – hinnoittelu, markkinointi, esittelyt ja tarjousten käsittely – on perusteltu. Suomessa välitysliikkeen on oltava rekisteröity, ja nimikettä kiinteistönvälittäjä tai lyhennettä LKV saa käyttää vain kiinteistönvälittäjäkokeen suorittanut. Välitysliikkeiden rekisteröinnistä ja valvonnasta vastaa vuoden 2026 alusta Lupa- ja valvontavirasto, joka jatkaa aluehallintovirastojen tehtäviä.

Opas kuuluu osioon Paljonko asunnon myynnistä jää käteen.

Mitä laki vaatii välitysliikkeeltä

Laki kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä (1075/2000) asettaa vaatimukset:

Vaatimus	Mitä se tarkoittaa
Rekisteröinti	Välitystoimintaa saa harjoittaa vain rekisteröity liike
Vastaava hoitaja	Liikkeessä on oltava vastaava hoitaja, jolla on ammattipätevyys ja joka huolehtii hyvän välitystavan noudattamisesta
Puolet pätevöityneitä	Vähintään puolella kunkin toimipaikan välitystehtäviä hoitavista on oltava ammattipätevyys
Vastuuvakuutus	Rekisteröinti edellyttää riittävää vastuuvakuutusta
Nimikesuoja	Kiinteistönvälittäjä ja LKV vain kokeen suorittaneille; LVV tarkoittaa vuokrahuoneiston välittäjää

Kaikki välittäjät eivät siis ole LKV-pätevöityneitä, mutta heidän on toimittava liikkeessä, joka täyttää vaatimukset. Kysy, kuka vastaa sinun kohteestasi ja onko hänellä pätevyys. Tämä ei ole sääntö, vaan hyvä kysymys: kokematon välittäjä voi tehdä hyvää työtä, kun hänen työtään valvotaan.

Rekisteröinnin voi tarkistaa Lupa- ja valvontaviraston tiedoista. LKV-kokeen järjestää Keskuskauppakamarin yhteydessä toimiva välittäjäkoelautakunta.

Hinta-arvio: kysy perusteet

Välittäjän hinta-arvio on tärkeä, mutta korkein arvio ei ole paras. Pyydä jokaiselta:

vertailukaupat: mitkä toteutuneet kaupat arvio perustuu ja miksi ne ovat vertailukelpoisia,
myyntiaika-arvio ehdotetulla hinnalla,
hintastrategia: pyyntihinta, mahdollinen tarjouskauppa ja hinnan tarkistuksen ajankohta,
miten taloyhtiön tulevat remontit, yhtiölaina ja vastikkeet on huomioitu.

Jos yksi välittäjä arvioi hinnan selvästi muita korkeammaksi ilman vertailukauppoja, kyse voi olla toimeksiannon "ostamisesta". Lue Liian korkea hintapyyntö.

12 kysymystä ennen sopimusta

Mikä on palkkio sis. ALV ja mikä sen peruste – velaton hinta vai kauppahinta?
Onko minimipalkkio? Mikä se on?
Mitä palkkioon sisältyy ja mitä laskutetaan erikseen?
Maksetaanko jotain, jos kauppaa ei synny?
Kuinka pitkä sopimus on ja onko siinä jälkimarkkinointiehto?
Onko sopimus yksinoikeudella, ja mitä jos löydän ostajan itse?
Kuka hoitaa kohdettani ja onko hänellä LKV-pätevyys?
Missä kohde ilmoitetaan ja kuinka kauan?
Montako esittelyä tehdään ja milloin?
Miten tarjoukset kirjataan ja miten minulle raportoidaan?
Miten asiakirjat tarkistetaan ja kuka tilaa ne?
Miten kauppa tehdään ja kuka hoitaa pankkiyhteydet?

Kirjaa vastaukset ja vertaa niitä Välittäjätarjousten vertailu -oppaan mallilla.

Varoitusmerkit

Palkkiota ei suostuta kirjaamaan sopimukseen täsmällisesti.
Sopimus jatkuu automaattisesti tai on yli neljä kuukautta kerrallaan – laki ei salli tätä (laki 1074/2000, 5 §).
Ehdotetaan, että välittäjä saisi palkkioksi osuuden pyyntihinnan ylittävästä kauppahinnasta – tällainen ehto on kielletty (20 §).
Välittäjä tai hänen läheisensä haluaa ostaa kohteen itse ilman, että siitä ilmoitetaan sinulle selvästi. Laki edellyttää, että tällainen seikka kerrotaan (8 §), eikä palkkiota makseta omasta kaupasta.
Kauppaan vaikuttavista vioista neuvotaan vaikenemaan. Tämä on myyjälle vaarallisin neuvo, koska virhevastuu on myyjän.

Välittäjän velvollisuudet sinua ja ostajaa kohtaan

Välittäjän on hoidettava tehtävä ammattitaitoisesti ja huolellisesti, otettava huomioon sekä myyjän että ostajan edut (7 §) ja kerrottava myyjälle kaikki kauppaan vaikuttavat tiedot (8 §). Ostajalle välittäjän on annettava kaikki kauppaan vaikuttavat tiedot (9 §). Välittäjä ei siis ole pelkästään myyjän asianajaja, vaan hänen on toimittava hyvän välitystavan mukaisesti myös ostajaa kohtaan. Tämä suojaa myös myyjää: huolellisesti hoidettu kauppa vähentää riitoja.

Jos välittäjä laiminlyö velvollisuutensa ja siitä aiheutuu vahinkoa, välitysliike on korvausvastuussa (13–14 §). Lue Riita välittäjän kanssa.

Esimerkki: kolmen hinta-arvion vertailu

Havainnollistava esimerkki. Kolmio, jonka taloyhtiössä on tulossa putkiremontti kolmen vuoden päästä.

Välittäjä	Arvio (velaton)	Perusteet	Myyntiaika-arvio
A	255 000 €	Kolme vertailukauppaa samasta taloyhtiöstä viimeisen vuoden ajalta, putkiremontti huomioitu	1–2 kk
B	262 000 €	Kaksi vertailukauppaa naapuritaloista, joissa putkiremontti on jo tehty	2–3 kk
C	285 000 €	"Alueen kysyntä on kova", ei vertailukauppoja	Ei arviota

A:n arvio on perustelluin, koska vertailukohteet ovat samanlaisia. B:n arvio voi olla liian korkea, koska tehty putkiremontti nostaa naapuritalojen hintoja. C:n arvio ilman perusteita on varoitusmerkki, vaikka se kuulostaa houkuttelevimmalta. Hyvä kysymys C:lle: "Millä hinnalla olette myyneet vastaavia kohteita tällä alueella viimeisen puolen vuoden aikana?"

Hinta-arvio ei sido välittäjää eikä myyjää. Myyjä päättää pyyntihinnasta ja siitä, hyväksyykö tarjouksen. Välittäjän tehtävä on perustella arvio ja kertoa markkinatilanteesta rehellisesti, koska lain mukaan hänen on annettava toimeksiantajalle kaikki kauppaan vaikuttavat tiedot.

Mitä odottaa välittäjältä tarjousvaiheessa

Kun tarjouksia alkaa tulla, välittäjän työn laatu näkyy selvimmin. Hyvä käytäntö on, että välittäjä:

kirjaa jokaisen tarjouksen ehtoineen ja toimittaa sen myyjälle viipymättä,
kertoo tarjoajan mahdollisista ehdoista, kuten rahoitus- tai myyntiehdosta, ja niiden määräajoista,
ei ota toista käsirahaa ennen kuin ensimmäinen on ratkennut (välityslaki 16 §),
kertoo myyjälle kaikki tiedot, jotka voivat vaikuttaa päätökseen (8 §),
laatii tarjousasiakirjan, johon tarjoajan sitoumus ja ehdot on kirjattu (16 ja 17 a §).

Pyydä välittäjää kuvaamaan tämä prosessi jo ennen sopimusta. Jos kuvaus on epämääräinen, se on merkki, jonka kannattaa ottaa vakavasti.

Usein kysyttyä

Onko ketjuliike parempi kuin paikallinen yrittäjä?

Yleistä vastausta ei ole. Vertaa palkkiota, palvelun sisältöä ja kohteestasi vastaavan henkilön kokemusta alueelta.

Voinko antaa toimeksiannon kahdelle välittäjälle?

Laki ei kiellä, mutta monissa sopimuksissa on yksinoikeusehto. Kaksi rinnakkaista sopimusta voi johtaa kahteen palkkiovaatimukseen, joten lue ehdot.

Mistä tiedän, onko välitysliike rekisteröity?

Kysy liikkeeltä ja tarkista tiedot valvovalta viranomaiselta, joka on vuodesta 2026 Lupa- ja valvontavirasto.

Kannattaako valita välittäjä, joka on myynyt naapuriasunnon?

Paikallistuntemus auttaa hinnoittelussa ja voi tuoda valmiita ostajaehdokkaita. Pyydä silti sama tarjous kuin muilta ja vertaa ehtoja. Kysy, millä hinnalla ja kuinka nopeasti naapuriasunto meni kaupaksi, ja tarkista luvut toteutuneiden kauppojen tiedoista.

Pitääkö välittäjän olla paikallinen?

Ei välttämättä, mutta alueen tuntemus auttaa hinnoittelussa ja esittelyjen järjestämisessä. Jos välittäjä toimii kauempaa, kysy, kuka hoitaa esittelyt ja miten nopeasti hän pääsee paikalle. Kysy myös, miten etäältä hoidettu toimeksianto vaikuttaa palkkioon ja palvelun sisältöön.

Voiko välittäjä kieltäytyä toimeksiannosta?

Kyllä. Välitysliike voi arvioida, että kohdetta ei voi myydä toivotulla hinnalla tai että toimeksianto ei sovi sille. Pyydä silloin perustelut – ne voivat kertoa hinnoittelusta jotain olennaista.

Lähteet

Lupa- ja valvontavirasto – välitysliikkeiden rekisteröinti ja valvonta
Finlex – laki 1075/2000 ja laki 1074/2000
Keskuskauppakamari – kiinteistönvälittäjäkoe (LKV)
Kilpailu- ja kuluttajavirasto – kuluttajaneuvonta