Paljonko asunnon myynnistä jää käteen? Myyntilaskelma velattomasta hinnasta tilille
Vaiheittainen laskuesimerkki asunnon myynnin nettotuotosta – yhtiölainaosuus, välityspalkkio, oma asuntolaina, myyntikulut ja myyntivoiton vero.
Käteen jäävä summa lasketaan näin: velaton hinta − yhtiölainaosuus = kauppahinta, josta vähennetään välityspalkkio, muut myyntikulut, oman asuntolainan loppusumma ja mahdollinen myyntivoiton vero. Moni myyjä yllättyy siitä, että prosenttipalkkio lasketaan usein velattomasta hinnasta, jolloin palkkio voi olla suurempi kuin kauppahinnasta laskettu. Alla on kokonainen laskelma kolmessa tilanteessa. Kaikki luvut ovat havainnollistavia.
Tämä on osion pääsivu. Osion muut oppaat: välittäjätarjousten vertailu, myyntivoiton laskeminen, myynti ilman välittäjää, kiinteistönvälittäjän valinta, myyjän asiakirjat ja kaupantekopäivä.
Laskelman rakenne
| Rivi | Mistä luku saadaan |
|---|---|
| Velaton hinta | Hyväksytty tarjous |
| − Yhtiölainaosuus | Isännöitsijäntodistus; jää ostajan maksettavaksi tai maksetaan pois |
| = Kauppahinta | Ostaja maksaa myyjälle |
| − Välityspalkkio | Toimeksiantosopimus: peruste, prosentti, ALV, minimi |
| − Muut myyntikulut | Asiakirjat, siivous, kunnostus, kuntotarkastus |
| − Oman asuntolainan loppusumma | Pankin ilmoitus kaupantekopäivälle, sis. korot |
| − Mahdolliset lainan kulut | Esimerkiksi kiinteäkorkoisen lainan ennenaikainen takaisinmaksu, jos sopimuksessa on sovittu korvauksesta |
| = Käteen ennen veroja | |
| − Myyntivoiton vero | Vain jos myynti ei ole verovapaa |
| = Käteen lopullisesti |
Esimerkki 1: oma koti, verovapaa myynti
Kerrostalokolmio, jossa myyjä on asunut viisi vuotta.
- Velaton hinta: 260 000 €
- Yhtiölainaosuus: 40 000 € → kauppahinta 220 000 €
- Välityspalkkio 2,9 % sis. ALV velattomasta hinnasta: 260 000 × 2,9 % = 7 540 €
- Isännöitsijäntodistus, liitteet ja siivous: 450 €
- Asuntolainan loppusumma: 150 000 €
Laskelma: 220 000 − 7 540 − 450 − 150 000 = 62 010 € käteen. Myyntivoitosta ei makseta veroa, koska omistus- ja asumisaika ylittävät kaksi vuotta.
Jos palkkio laskettaisiin kauppahinnasta, se olisi 220 000 × 2,9 % = 6 380 € eli 1 160 euroa vähemmän. Ero johtuu yhtiölainaosuudesta. Tämän vuoksi palkkion peruste kannattaa ottaa esiin jo tarjousvaiheessa.
Esimerkki 2: sijoitusasunto, verollinen myynti
Yksiö, joka on ollut vuokralla. Ostettu kuusi vuotta sitten 120 000 eurolla (velaton hinta, ei yhtiölainaa), ostaessa varainsiirtoveroa maksettu 2 400 €.
- Kauppahinta: 140 000 €
- Välityspalkkio 3,3 % sis. ALV: 4 620 €
- Muut kulut: 300 €
- Asuntolainan loppusumma: 70 000 €
Käteen ennen veroja: 140 000 − 4 620 − 300 − 70 000 = 65 080 €.
Myyntivoitto todellisilla menoilla: 140 000 − (120 000 + 2 400 + 4 620 + 300) = 12 680 €. Hankintameno-olettama 20 % olisi 28 000 € → voitto 112 000 €, joten todelliset menot ovat edullisemmat. Vero 30 %: 3 804 €.
Lopullisesti käteen: 65 080 − 3 804 = 61 276 €. Vero maksetaan verotuksessa myyntiä seuraavana vuonna, ellei myyjä hae lisäennakkoa jo myyntivuonna. Laske oma tilanteesi myyntivoittolaskurilla.
Esimerkki 3: edullinen kohde ja minimipalkkio
Pienen paikkakunnan rivitalokaksio, velaton hinta 75 000 €, ei yhtiölainaa. Tarjouksessa 3,0 % sis. ALV, minimipalkkio 3 500 €.
- Prosenttipalkkio olisi 2 250 €, mutta minimi on 3 500 € → todellinen prosentti 4,7 %
- Muut kulut: 300 €
- Laina: 30 000 €
Käteen: 75 000 − 3 500 − 300 − 30 000 = 41 200 €. Tässä kohteessa kiinteä palkkio tai kevyempi palvelu voi olla järkevä vaihtoehto. Vertaa malleja sivulla Myyntitavat vertailussa.
Näin teet oman laskelmasi
Laskelmat kannattaa tehdä kahdesti: kerran ennen välittäjän valintaa hinta-arvioiden pohjalta ja uudelleen, kun hyväksyttävä tarjous on pöydällä. Näin näet, miten tarjoushinnan muutos vaikuttaa käteen jäävään summaan.
- Pyydä välittäjältä hinta-arvio ja laske realistinen myyntihinta, älä pyyntihinta.
- Tarkista isännöitsijäntodistuksesta yhtiölainaosuus.
- Syötä velaton hinta, palkkioprosentti, kiinteät maksut ja muut kulut välityspalkkiolaskuriin.
- Pyydä pankilta lainan loppusumma ja tieto mahdollisista ennenaikaisen maksun kuluista.
- Arvioi myyntivoiton vero, jos myynti ei ole verovapaa.
- Varaa puskuri: myyntiaika voi venyä, jolloin vastikkeet ja korot jatkuvat.
Esimerkki 4: kahden asunnon kulut myyntiaikana
Havainnollistava esimerkki. Myyjä on jo ostanut uuden kodin ja muuttanut. Vanha asunto on myynnissä, ja sen kulut jatkuvat: hoitovastike 280 €/kk, rahoitusvastike 120 €/kk, sähkö ja vakuutus 35 €/kk sekä asuntolainan korko 450 €/kk. Yhteensä 885 €/kk.
- Myyntiaika 2 kk: 1 770 €
- Myyntiaika 5 kk: 4 425 €
- Myyntiaika 8 kk: 7 080 €
Esimerkin 1 asunnossa 62 010 euron nettotuotosta vähennettäisiin siis vielä 1 770–7 080 euroa myyntiajan mukaan. Jos uuden kodin ostoon on otettu väliaikaislaina, myös sen korko kuuluu laskelmaan. Myyntiajan kulut ovat usein suurempi riski kuin pienet erot välityspalkkiossa, mikä kannattaa huomioida hinnoittelussa; ks. Liian korkea hintapyyntö.
Esimerkki 5: omakotitalo omalla tontilla
Havainnollistava esimerkki. Omakotitalo, jossa myyjä on asunut 12 vuotta. Kiinteistökaupassa ei ole yhtiölainaa, joten kauppahinta ja "velaton hinta" ovat samat.
- Kauppahinta: 310 000 €
- Välityspalkkio 3,4 % sis. ALV: 10 540 €
- Myyjän kuntotarkastus ja asiakirjat: 900 €
- Asuntolainan loppusumma: 120 000 €
Laskelma: 310 000 − 10 540 − 900 − 120 000 = 178 560 € käteen. Myyntivoitto on verovapaa, koska omistus- ja asumisaika ylittävät kaksi vuotta.
Ostaja maksaa 3 % varainsiirtoveroa eli 9 300 €, lainhuudon ja mahdollisen kaupanvahvistuksen. Kiinteistökaupan ostajan kulut ovat siis selvästi suuremmat kuin asunto-osakkeen kaupassa samalla hinnalla, mikä kannattaa huomioida hinnoittelussa. Kiinteistökaupan erityispiirteet on kuvattu oppaassa Kiinteistön kauppa.
Usein kysyttyä
Vähennetäänkö yhtiölainaosuus aina kauppahinnasta?
Ostaja voi ottaa yhtiölainaosuuden vastattavakseen, jolloin hän maksaa sen rahoitusvastikkeina. Jos osuus maksetaan pois ennen kauppaa, kauppahinta on sama kuin velaton hinta. Sovi tästä kauppakirjassa.
Milloin rahat tulevat tilille?
Yleensä kaupantekopäivänä, kun ostajan pankki maksaa kauppahinnan ja välityspalkkio sekä myyjän laina maksetaan samassa yhteydessä.
Voinko vähentää lainan korot myynnistä?
Et. Lainan korot eivät ole hankintamenoa. Vuokratulon hankkimiseen otetun lainan korot vähennetään vuokratuloista vuosittain.
Pitääkö myyntivoiton vero maksaa heti?
Ei. Vero määrätään myyntivuoden verotuksessa ja maksetaan jäännösverona, ellei sitä makseta lisäennakkona etukäteen. Lisäennakko kannattaa hakea myyntivuonna, jotta jäännösveron korkoa ei kerry.
Lasketaanko välityspalkkio ennen vai jälkeen yhtiölainan?
Se riippuu sopimuksesta. Jos palkkio lasketaan velattomasta hinnasta, yhtiölaina kuuluu perusteeseen.
Mitä jos myyntihinta jää alle lainan?
Jos kauppahinta ei riitä asuntolainan maksamiseen, erotus on maksettava muista varoista tai sovittava pankin kanssa järjestelystä ennen kauppaa. Pankki vapauttaa panttauksen yleensä vasta, kun laina on maksettu tai korvaava vakuus on järjestetty. Selvitä tilanne pankin kanssa ennen kuin hyväksyt tarjouksen, jotta kaupanteko ei esty viime hetkellä.
Voiko välityspalkkion maksaa myöhemmin?
Palkkion maksuajankohta sovitaan toimeksiantosopimuksessa. Yleensä se maksetaan kaupantekopäivänä kauppahinnasta.
Lähteet
- Verohallinto – luovutusvoiton laskeminen ja lisäennakko
- Finlex – laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä 1074/2000, tuloverolaki 1535/1992
- Finanssivalvonta – asuntolainan ennenaikainen takaisinmaksu, kuluttajatieto
- Kilpailu- ja kuluttajavirasto – kuluttajaneuvonta
