Kulut, hintatekijät ja 2026 säännöt
Mistä asunnon myynnin ja oston kulut muodostuvat ja mitkä lait ja verot niitä ohjaavat vuonna 2026.
asunnon myyntikulut ja välityspalkkio
Asunnon myyntikulut ja välityspalkkio – mitä kaupasta oikeasti jää käteen
Laske välityspalkkio, myyntivoiton vero ja muut kaupan kulut ennen kuin allekirjoitat toimeksiantosopimuksen. Kaikki säännöt viittaavat lakiin ja viranomaisten ohjeisiin.
- Välityspalkkion vertailu: prosentti, kiinteä hinta ja minimipalkkio
- Myyntivoiton vero ja oman asunnon verovapaus kahden vuoden säännöllä
- Tarkistuslistat asiakirjoihin, kaupantekoon ja riitatilanteisiin
Selaa aiheittain
Laskelmat ja tarkistuslistat
Laskuesimerkit myynnin nettotuotosta, välittäjätarjousten vertailusta ja myyntivoitosta sekä valinnan tarkistuslistat.
Virheet, riidat ja viralliset lähteet
Yleisimmät myyjän ja ostajan virheet, virhevastuu, käsiraha, riitojen ratkaisu ja luotettavat viranomaislähteet.
Aloita tästä
Kulut, hintatekijät ja 2026 säännöt
Asunnon myynnin kulut 2026: mitä myyjä maksaa ja mitä ostaja
Asunnon myyjän ja ostajan kulut Suomessa vuonna 2026 yhdessä taulukossa – välityspalkkio, myyntivoiton vero, varainsiirtovero ja kaupan muut kulut.
Virheet, riidat ja viralliset lähteet
Asunnon myynnin yleisimmät virheet – ja mistä löydät luotettavan tiedon
Kymmenen tavallista virhettä asunnon myynnissä, jotka maksavat enemmän kuin välityspalkkio, sekä viralliset lähteet ja tahot, joilta saa apua riitatilanteessa.
Laskelmat ja tarkistuslistat
Paljonko asunnon myynnistä jää käteen? Myyntilaskelma velattomasta hinnasta tilille
Vaiheittainen laskuesimerkki asunnon myynnin nettotuotosta – yhtiölainaosuus, välityspalkkio, oma asuntolaina, myyntikulut ja myyntivoiton vero.
Kulut, hintatekijät ja 2026 säännöt
Asunnon myyntivoiton vero: milloin myynti on verovapaa ja paljonko veroa maksetaan
Oman asunnon kahden vuoden verovapaus, sijoitusasunnon ja mökin luovutusvoittovero 30/34 %, hankintameno-olettama ja myynnin ilmoittaminen OmaVerossa.
Kulut, hintatekijät ja 2026 säännöt
Välityspalkkio asunnon myynnissä: prosentti, minimipalkkio ja ALV
Mistä kiinteistönvälittäjän palkkio muodostuu, mitä laki sanoo kohtuullisuudesta ja miten prosentti, minimipalkkio ja arvonlisävero muuttavat euromäärää.
Laskelmat ja tarkistuslistat
Välittäjätarjousten vertailu: kiinteä palkkio vai prosentti – esimerkki laskuineen
Näin vertaat kahta tai kolmea kiinteistönvälittäjän tarjousta samoilla perusteilla – ALV, velaton hinta, minimipalkkio, lisäkulut ja palvelun sisältö.
Laskurit
Välityspalkkiolaskuri
Laske välityspalkkio arvonlisäveroineen, kiinteät lisämaksut ja paljonko kauppahinnasta jää myyjälle muiden myyntikulujen jälkeen.
Myyntivoittolaskuri (luovutusvoitto)
Laske asunnon myyntivoiton verotettava määrä joko hankintameno-olettamalla (20 % tai 40 %) tai todellisella hankintamenolla ja kuluilla.
Asunnon myyjän tarkistuslista
Käy läpi myynnin vaiheet toimeksiantosopimuksesta kaupantekoon ja veroilmoitukseen, jotta mikään kulu tai asiakirja ei unohdu.
Asunnon myyntitavat ja välityspalkkiomallit vertailussa
| Malli | Miten se toimii | Sopii erityisesti | Huomioi |
|---|---|---|---|
| Prosenttipalkkio velattomasta hinnasta | Palkkio on sovittu prosentti velattomasta hinnasta, yleensä arvonlisävero mukaan lukien. | Tavalliset kerrostalo- ja rivitaloasunnot, joissa on yhtiölainaa. | Varmista, onko prosentti ilmoitettu ALV 0 % vai sis. ALV, ja lasketaanko se velattomasta hinnasta vai kauppahinnasta. |
| Prosenttipalkkio + minimipalkkio | Palkkio on prosentti, mutta vähintään sovittu euromäärä. | Kalliimmat kohteet, joissa prosentti ylittää minimin selvästi. | Edullisessa kohteessa minimipalkkio voi nostaa todellisen prosentin paljon ilmoitettua korkeammaksi. |
| Kiinteä palkkio | Sama euromäärä myyntihinnasta riippumatta. | Myyjä, joka haluaa tietää kulun etukäteen tarkasti. | Tarkista, mitä palveluun kuuluu: esittelyjen määrä, ilmoitusnäkyvyys ja kaupanteko. |
| Porrastettu palkkio | Prosentti vaihtelee hinnan tai myyntiajan mukaan sopimuksessa sovitusti. | Myyjä, joka haluaa sitoa palkkion lopputulokseen. | Laki kieltää ehdon, jolla välittäjä saa palkkioksi myyntihinnan ylittävän osan tai määrätyn osuuden siitä. |
Usein kysytyt kysymykset
Paljonko välityspalkkio on asunnon myynnissä?
Palkkiosta sovitaan vapaasti toimeksiantosopimuksessa, mutta lain mukaan sen on oltava kohtuullinen. Yleisimmin se on prosentti velattomasta hinnasta tai kiinteä summa, usein minimipalkkiolla. Vertaa tarjouksia aina arvonlisävero mukaan lukien ja laske euromäärä välityspalkkiolaskurilla.
Kuka maksaa välityspalkkion, myyjä vai ostaja?
Välityspalkkion voi periä vain toimeksiantajalta, eli yleensä myyjältä. Jos myös ostaja on antanut samalle välitysliikkeelle toimeksiannon, liike saa periä yhteensä vain yhtä palkkiota vastaavan määrän (välityslaki 20 §).
Milloin asunnon myynti on verovapaa?
Kun olet omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta ja asunut siinä omistusaikanasi yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omana tai perheesi vakituisena asuntona (tuloverolaki 48 §). Muuten voitosta maksetaan pääomatuloveroa 30 % ja 30 000 euron ylittävältä osalta 34 %.
Voiko välityspalkkion vähentää verotuksessa?
Jos myynti on verollinen ja vähennät todelliset menot, välityspalkkio vähennetään myyntihinnasta voiton hankkimisesta johtuneena menona. Verovapaassa myynnissä vähennystä ei tarvita, eikä tappiokaan ole silloin vähennyskelpoinen.
Paljonko ostaja maksaa varainsiirtoveroa?
Asunto-osakkeesta veroa maksetaan Verohallinnon mukaan 1,5 % velattomasta hinnasta eli kauppahinnasta ja yhtiölainaosuudesta. Kiinteistöstä, kuten omakotitalosta omalla tontilla, vero on 3 % kauppahinnasta. Tarkista voimassa oleva prosentti vero.fi-sivustolta.
Voinko irtisanoa välityssopimuksen kesken?
Toimeksiantosopimus on voimassa enintään neljä kuukautta kerrallaan. Kesken kauden laki antaa irtisanomisoikeuden heti päättyväksi esimerkiksi sairauden tai muun pääosin sinusta riippumattoman syyn vuoksi, jolloin korvaat välittäjän kohtuulliset kustannukset. Muut irtisanomisehdot luetaan omasta sopimuksesta.
Kauanko myyjä vastaa asunnon virheistä?
Asunto-osakkeen kaupassa yksityisen myyjän vastuu päättyy, jos ostaja ei ilmoita virheestä kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta (asuntokauppalaki 6:14). Kiinteistökaupassa vastaava aika on viisi vuotta (maakaari 2:25). Virheestä on lisäksi ilmoitettava kohtuullisessa ajassa sen havaitsemisesta.
Näin sivusto tehdään
Myyntivara on riippumaton tietoprojekti. Oppaat laaditaan tekoälyn kirjoitustyökalujen avulla ja tarkistetaan virallisia ja ensisijaisia lähteitä vasten ennen julkaisua; katso toimitukselliset periaatteemme. Emme ole sidoksissa yhteenkään sivustolla mainittuun palveluntarjoajaan emmekä myy tuotteita tai palveluja.