Virheet, riidat ja viralliset lähteet
Asunnon myynnin yleisimmät virheet – ja mistä löydät luotettavan tiedon
Kymmenen tavallista virhettä asunnon myynnissä, jotka maksavat enemmän kuin välityspalkkio, sekä viralliset lähteet ja tahot, joilta saa apua riitatilanteessa.
Asunnon myynnin kalleimmat virheet eivät yleensä ole muutaman sadan euron palkkioeroja. Ne ovat kertomatta jätettyjä vikoja, joista seuraa hinnanalennusvaatimus, epäselviä sopimusehtoja, joista seuraa kaksi palkkiovaatimusta, ja verotuksen virheitä, kuten kahden vuoden rajan alittuminen muutamalla viikolla. Tässä oppaassa käydään läpi kymmenen tavallista virhettä, niiden hinta ja keinot välttää ne, sekä viralliset tahot, joilta saa apua.
Tämä on osion pääsivu. Osion muut oppaat: myyjän virhevastuu, käsiraha ja vetäytyminen, riita välittäjän kanssa, liian korkea hintapyyntö ja viralliset lähteet. Esimerkkiluvut ovat havainnollistavia.
Kymmenen virhettä ja niiden hinta
| Virhe | Mitä voi seurata | Miten välttää |
|---|---|---|
| 1. Tiedossa oleva vika jätetään kertomatta | Hinnanalennus, vahingonkorvaus, pahimmillaan kaupan purku | Kerro kirjallisesti, kirjaa kauppakirjaan |
| 2. Pinta-ala tai remonttitieto väärin | Ostajan vaatimus, jos tieto vaikutti kauppaan | Käytä lähteenä isännöitsijäntodistusta tai mittausta, kerro lähde |
| 3. Palkkiota verrataan eri muodoissa | Satoja tai tuhansia euroja suurempi palkkio | Muunna sis. ALV, sama peruste |
| 4. Jälkimarkkinointiehto jää lukematta | Palkkio vanhalle välittäjälle | Lue välityslain 21 §:n mukainen ehto |
| 5. Kahden vuoden raja alittuu | Myyntivoitosta 30–34 % vero | Tarkista kauppakirjan päivä suhteessa omistus- ja asumisaikaan |
| 6. Liian korkea pyyntihinta | Pitkä myyntiaika, kahden asunnon kulut | Perusta hinta toteutuneisiin kauppoihin |
| 7. Käsirahaehtoja ei tunneta | Riita käsirahan palautuksesta | Tunne 4 %:n raja ja ehdot |
| 8. Puoliso tai kanssaomistaja unohtuu | Sopimus ei sido, kauppa viivästyy | Kaikki omistajat allekirjoittavat |
| 9. Lainan loppusumma tai kulu selvittämättä | Yllätyskulu kaupantekopäivänä | Pyydä pankilta laskelma etukäteen |
| 10. Myynnin ilmoittaminen verottajalle unohtuu | Selvityspyyntö, mahdollinen veronkorotus | Ilmoita OmaVerossa myyntivuonna |
Virhe 1–2: tiedonanto ja myyjän vastuu
Asunto-osakkeen kaupassa asunnossa on virhe muun muassa, jos myyjä on antanut virheellistä tietoa tai jättänyt kertomatta seikasta, josta hänen täytyy olettaa tienneen ja josta ostaja saattoi perustellusti olettaa saavansa tiedon (asuntokauppalaki 6:11). Sama ajattelu koskee kiinteistökauppaa maakaaren mukaan. Myyjän vastuu ei poistu sillä, että käyttää välittäjää. Yksityisen myyjän vastuun takaraja on asunto-osakkeessa kaksi vuotta ja kiinteistössä viisi vuotta hallinnan luovutuksesta.
Havainnollistava esimerkki: myyjä tiesi kylpyhuoneen lattiakaivon vuotaneen, mutta ei kertonut. Korjaus maksaa 12 000 €. Ostaja voi vaatia hinnanalennusta virheen merkitystä vastaavasti, ja myyjä joutuu usein maksamaan lisäksi riidan kulut. Säästetyn hinnanalennuksen sijaan myyjä menettää moninkertaisesti. Lue Myyjän virhevastuu ja piilevät virheet.
Virhe 3–4: välittäjäsopimus
Välityspalkkion ilmoitustavat vaihtelevat: ALV 0 % vai sis. ALV, velaton hinta vai kauppahinta, minimipalkkio vai ei. Laskelmaesimerkit ovat oppaissa Välityspalkkio ja Välittäjätarjousten vertailu.
Jälkimarkkinointiehto voi tehdä palkkion maksettavaksi kaupasta, joka syntyy enintään kuusi kuukautta sopimuksen päättymisen jälkeen, jos välittäjän toimet vaikuttivat olennaisesti kauppaan. Jos teet sopimuksen uuden välittäjän kanssa, maksat lain mukaan vain yhden palkkion sille liikkeelle, jonka sopimus oli voimassa tarjouksen hyväksymishetkellä, ja liikkeet jakavat sen keskenään.
Virhe 5: verotus
Kahden vuoden omistus- ja asumisvaatimus on ehdoton. Jos ostit asunnon 1.3.2025 ja muutit sinne heti, sitova kauppakirja ennen 1.3.2027 tarkoittaa verollista myyntiä. Myyntivoitosta maksetaan 30 % ja 30 000 euron ylittävältä osalta 34 %. Lue Myyntivoiton vero.
Virhe 6–7: hinta ja tarjoukset
Liian korkea pyyntihinta voi pidentää myyntiaikaa ja johtaa lopulta alempaan hintaan, kun kohde on "seissyt" markkinoilla. Lue Liian korkea hintapyyntö. Käsirahan säännöt ovat asuntokauppalain 3 luvussa: tarjouksen tekijä voi menettää enintään neljä prosenttia tarjotusta kauppahinnasta. Lue Käsiraha.
Virhe 8–10: käytännön asiat
- Kaikki omistajat mukaan. Jos asunto on perheen yhteinen koti, puolison suostumus voi olla tarpeen avioliittolain mukaan, vaikka hän ei olisi omistaja.
- Lainan loppusumma. Pyydä pankilta kirjallinen laskelma kaupantekopäivälle. Ks. Kaupantekopäivä.
- Verottajalle ilmoittaminen. Verohallinnon mukaan myynti on ilmoitettava myös verovapaana.
Mistä apua
| Tilanne | Taho |
|---|---|
| Kysymys välittäjän sopimuksesta tai menettelystä | Kuluttajaneuvonta (Kilpailu- ja kuluttajavirasto) |
| Riita välittäjän tai myyjän kanssa, kuluttaja osapuolena | Kuluttajariitalautakunta |
| Välitysliikkeen lainvastainen toiminta | Lupa- ja valvontavirasto |
| Verotus | Verohallinto |
| Lainhuuto, kiinteistö- ja osakerekisteri | Maanmittauslaitos |
| Iso riita tai kanne | Asuntokauppaan perehtynyt lakimies, käräjäoikeus |
Tarkista myös kotivakuutuksesi oikeusturvaturva: se voi korvata osan riidan asianajokuluista omavastuun ylittävältä osalta, jos ehdot täyttyvät. Kaikki lähteet on koottu sivulle Viralliset lähteet.
Myyjän aikajana virheiden välttämiseksi
- Ennen välittäjää: tarkista omistus- ja asumisaika verovapautta varten, kokoa remonttitiedot.
- Sopimusvaiheessa: vertaa palkkiot samassa muodossa, lue jälkimarkkinointi- ja yksinoikeusehdot.
- Ennen ilmoitusta: lue isännöitsijäntodistus ja esite, kirjaa tiedossa olevat viat.
- Tarjousvaiheessa: lue ehdot ja määräajat, älä ota päällekkäisiä käsirahoja.
- Kaupantekopäivänä: tarkista kauppakirjan luvut ja vika-ilmoitukset, älä luovuta avaimia ennen maksua.
- Kaupan jälkeen: ilmoita myynti OmaVerossa, säilytä asiakirjat virhevastuun ajan.
Esimerkki: miten pieni vaikeneminen paisuu
Havainnollistava esimerkki. Myyjä tietää, että keittiön tiskikoneen alla on ollut pieni vuoto vuosi sitten. Hän kuivatti kaapin itse eikä kertonut asiasta, koska vuoto oli "pieni". Kaupan jälkeen ostaja löytää lattiasta kosteutta ja mikrobivaurion. Korjaus maksaa 9 000 €, ja ostaja vaatii hinnanalennusta sekä tutkimuskulujen korvausta 1 200 €.
Koska myyjä tiesi vuodosta, kyse on tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä. Myyjän on vaikea vedota siihen, että vuoto oli vähäinen, kun hän ei antanut ostajalle mahdollisuutta arvioida asiaa. Jos myyjä olisi kertonut vuodosta ja kirjannut sen kauppakirjaan, ostaja olisi voinut tutkia asian ennen kauppaa ja hinnoitella sen tarjoukseensa. Tunnetun vian kertominen ei siis maksa myyjälle enempää kuin sen salaaminen – useimmiten se maksaa vähemmän.
Usein kysyttyä
Mikä on asunnon myyjän yleisin virhe?
Riitojen tavallisin syy on tieto, joka puuttuu tai on väärin: vuodot, kosteus, remonttien laatu tai taloyhtiön tulevat korjaukset. Kerro kaikki tiedossasi oleva kirjallisesti.
Suojaako "ostaja on tutustunut kohteeseen" -lauseke myyjää?
Ei yleisenä lausekkeena. Kuluttajaostajan oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimuksessa yksilöityjen seikkojen osalta (asuntokauppalaki 6:2).
Kannattaako ottaa lakimies heti riidan alussa?
Jos vaatimus on merkittävä, kyllä. Varhainen neuvonta auttaa vastaamaan oikein ja kohtuullisessa ajassa.
Voiko myyjä vakuuttaa itsensä virhevastuun varalta?
Markkinoilla on tarjottu myyjän vastuuvakuutuksia, mutta niiden ehdot ja rajaukset vaihtelevat. Lue ehdot tarkasti: vakuutus ei yleensä korvaa tilannetta, jossa myyjä on tiennyt viasta ja jättänyt sen kertomatta.
Lähteet
- Kilpailu- ja kuluttajavirasto – kuluttajaneuvonta
- Kuluttajariitalautakunta – asunto- ja välitysriidat
- Lupa- ja valvontavirasto – välitysliikkeiden valvonta
- Finlex – asuntokauppalaki 843/1994, maakaari 540/1995, laki 1074/2000
- Verohallinto – oman asunnon myynti
