Virheet, riidat ja viralliset lähteet
Asuntokaupan viralliset lähteet: lait, viranomaiset ja mistä tarkistat ajantasaisen tiedon
Kokoelma asunnon myynnin ja välityspalkkion kannalta keskeisistä laeista, viranomaisista ja neuvontapalveluista – mitä kultakin tarkistat ja milloin niihin otetaan yhteyttä.
Asunnon myyntiä ja kiinteistönvälitystä koskevat säännöt löytyvät Suomessa ensisijaisesti Finlexistä (lait ja asetukset), Verohallinnolta (luovutusvoitto ja varainsiirtovero), Maanmittauslaitokselta (lainhuuto, kiinteistö- ja osakehuoneistorekisteri), Kilpailu- ja kuluttajavirastolta (kuluttajaneuvonta), Kuluttajariitalautakunnalta (riidat) ja vuodesta 2026 Lupa- ja valvontavirastolta (välitysliikkeiden rekisteröinti ja valvonta). Tällä sivulla ne on koottu yhteen: mitä kultakin tarkistat ja milloin heihin otetaan yhteyttä.
Opas kuuluu osioon Asunnon myynnin yleisimmät virheet.
Keskeiset lait
| Laki | Numero | Mitä se säätelee | Tärkeimmät kohdat myyjälle |
|---|---|---|---|
| Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä | 1074/2000 | Välittäjän ja toimeksiantajan suhde | 5 § sopimus ja 4 kk, 6 § irtisanominen, 9–11 § tiedot, 16–17 § käsiraha, 20–21 § palkkio |
| Laki kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä | 1075/2000 | Rekisteröinti, vastaava hoitaja, LKV | 5 § vastaava hoitaja ja pätevyys, nimikesuoja |
| Asuntokauppalaki | 843/1994 | Asunto-osakkeen kauppa | 3 luku käsiraha, 6 luku käytetyn asunnon kauppa ja virheet |
| Maakaari | 540/1995 | Kiinteistön kauppa | 2 luku muoto, esisopimus, virheet; 11 luku lainhuuto |
| Tuloverolaki | 1535/1992 | Luovutusvoiton verotus | 46 § laskenta ja olettama, 48 § oma asunto, 50 § tappio, 124 § veroprosentit |
| Varainsiirtoverolaki | 931/1996 | Ostajan vero | Veron peruste, maksuaika, veronkorotus |
| Laki rakennuksen energiatodistuksesta | 50/2013 | Energiatodistus | Tunnus myynti-ilmoitukseen |
| VNA asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista | 130/2001 | Ilmoitus ja esite | Hinnat, esitteen sisältö |
| Asunto-osakeyhtiölaki | 1599/2009 | Taloyhtiö | Isännöitsijäntodistus, kunnossapitotarveselvitys, lunastus |
Finlexissä näet lain ajantasaisen version ja muutokset. Huomaa, että ajantasaistettu teksti voi joskus olla jäljessä uusimmista muutoksista; jos laissa mainitaan vanha viranomainen (esimerkiksi aluehallintovirasto), tarkista, onko tehtävä siirtynyt uudelle viranomaiselle.
Viranomaiset ja mitä niiltä tarkistat
Verohallinto (vero.fi)
- oman asunnon myynnin verovapaus ja ilmoittaminen OmaVerossa
- luovutusvoiton laskeminen ja hankintameno-olettama
- varainsiirtoveron prosentit, laskuri ja maksuaika
- ennakkoratkaisut epäselvissä tilanteissa
Maanmittauslaitos (maanmittauslaitos.fi)
- lainhuuto-, rasitus- ja kiinteistörekisteriotteet
- sähköinen kiinteistökauppa ja panttikirjat
- osakehuoneistorekisteri
- hinnasto: lainhuuto, kaupanvahvistus, otteet
Lupa- ja valvontavirasto (lvv.fi)
- välitysliikkeiden rekisteröinti ja valvonta 1.1.2026 alkaen (aiemmin aluehallintovirastot)
- ilmoitukset lainvastaisesta toiminnasta
Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus Varke (varke.fi, entinen ARA)
- energiatodistusten valvonta ja ohjeet
Tilastokeskus (stat.fi)
- asuntojen hintatilastot alueittain
Neuvonta ja riidat
| Taho | Mihin | Maksu |
|---|---|---|
| Kuluttajaneuvonta (KKV) | Neuvonta ja sovittelu kuluttajan ja yrityksen välillä | Maksuton |
| Kuluttajariitalautakunta | Riitojen ratkaisusuositus, myös asuntokauppa ja välitys | Maksuton |
| Oikeusaputoimistot | Oikeusapu pienituloisille | Tulojen mukaan |
| Käräjäoikeus | Sitova ratkaisu | Oikeudenkäyntimaksu ja omat kulut |
| Asianajaja tai lakimies | Henkilökohtainen neuvonta ja edustus | Palkkio sopimuksen mukaan |
| Vakuutusyhtiö | Oikeusturvaturva kotivakuutuksessa | Omavastuu |
| Vakuutus- ja rahoitusneuvonta FINE | Pankkilainaan ja vakuutukseen liittyvät kysymykset | Maksuton |
Näin käytät lähteitä oikein
- Tarkista päivämäärä. Etsi sivulta viimeisin päivitys. Esimerkiksi varainsiirtoveroprosentit muuttuivat vuonna 2024 ja välitysliikkeiden valvova viranomainen vuonna 2026.
- Lue laki itse. Lyhyet pykälät, kuten välityslain 5, 20 ja 21 §, ovat helppolukuisia ja ratkaisevat monta kiistaa.
- Erottele laki ja käytäntö. Laissa ei ole palkkioprosenttia; laki edellyttää vain, että palkkio on kohtuullinen. Väitteet "tavallisesta" palkkiosta ovat markkinakäytäntöä, eivät sääntöjä. Sivustomme ei esitä markkinahintoja.
- Säilytä asiakirjat. Viranomaiset ja lautakunnat ratkaisevat asiat asiakirjojen perusteella.
- Kysy ajoissa. Ennakkoratkaisu tai neuvonta ennen kauppakirjaa on edullisempi kuin riita jälkikäteen.
Kustannusten yleiskuva on oppaassa Asunnon myynnin kulut 2026, ja riitojen etenemisjärjestys oppaassa Riita välittäjän kanssa. Virhevastuun takarajat on selitetty oppaassa Myyjän virhevastuu, ja käsirahasta kertoo Käsiraha ja kaupasta vetäytyminen.
Esimerkki: tiedonhakupolku yhteen kysymykseen
Kysymys: "Myyn kesämökin, jonka perin 12 vuotta sitten. Paljonko maksan veroa ja mitä välittäjä saa veloittaa?"
- Verotus. Mökki ei ole vakituinen asunto, joten oman asunnon verovapaus ei koske sitä. Verohallinnon luovutusvoitto-ohjeista selviää, että hankintamenona on perintöverotuksessa käytetty arvo ja että olettama on 40 %, kun omistus on yli 10 vuotta. Laskelma tehdään molemmilla tavoilla.
- Kaupan muoto. Mökkitontti on kiinteistö: Maanmittauslaitoksen sivuilta selviää sähköisen kiinteistökaupan ja kaupanvahvistuksen vaihtoehdot sekä lainhuuto- ja rasitusotteiden tilaaminen.
- Välittäjän palkkio. Finlexistä luetaan välityslain 20 ja 21 §. Palkkio on sopimuskysymys, mutta sen on oltava kohtuullinen.
- Energiatodistus. Varken (entinen ARA) ohjeista tarkistetaan, koskeeko velvollisuus kyseistä vapaa-ajan asuntoa.
- Jos tulee riita. KKV:n kuluttajaneuvonta ja Kuluttajariitalautakunta.
Näin vastaus kootaan virallisista lähteistä eikä yleisistä nyrkkisäännöistä.
Kun luet viranomaisen ohjetta, katso myös, koskeeko se asunto-osaketta vai kiinteistöä. Esimerkiksi varainsiirtoveron prosentti, kaupan muoto ja virheilmoituksen takaraja eroavat näissä kahdessa kaupassa, ja moni ohje on kirjoitettu vain toista varten. Vastaavasti verotusohjeissa erotetaan oma vakituinen asunto, vapaa-ajan asunto ja sijoitusasunto.
Keskeiset käsitteet
| Käsite | Merkitys |
|---|---|
| Velaton hinta | Kauppahinta + asuntoon kohdistuva yhtiölainaosuus |
| Yhtiölainaosuus | Taloyhtiön lainasta asunnolle kohdistettu osuus, jota maksetaan rahoitusvastikkeena |
| Toimeksiantosopimus | Myyjän ja välitysliikkeen sopimus, enintään 4 kk kerrallaan |
| LKV | Laillistettu kiinteistönvälittäjä, kiinteistönvälittäjäkokeen suorittanut |
| Käsiraha | Ostotarjouksen vakuudeksi maksettu summa |
| Lainhuuto | Kiinteistön omistuksen kirjaus Maanmittauslaitoksessa |
| Osakehuoneistorekisteri | Maanmittauslaitoksen rekisteri sähköisistä asunto-osakkeista |
| Hankintameno-olettama | 20 % tai 40 % luovutushinnasta vähennettävä vähimmäismäärä |
| Luovutusvoitto | Verotettava myyntivoitto |
| Varainsiirtovero | Ostajan maksama vero asunnon tai kiinteistön kaupasta |
Usein kysyttyä
Mistä näen, onko välitysliike rekisteröity?
Valvova viranomainen on vuodesta 2026 Lupa- ja valvontavirasto. Kysy myös suoraan liikkeeltä sen rekisteröintitietoja.
Antaako Verohallinto henkilökohtaista neuvontaa?
Kyllä, puhelin- ja verkkopalveluissa. Sitovaa kannanottoa varten voi hakea ennakkoratkaisua, joka on maksullinen.
Onko alan järjestöjen ohjeilla merkitystä?
Alan järjestöt laativat suosituksia ja vakiosopimuksia, ja ne voivat kuvata hyvää välitystapaa. Ne eivät kuitenkaan ole lakia; lain pakottavat säännökset menevät aina edelle.
Miksi Finlexissä näkyy vielä aluehallintovirasto?
Ajantasaistettu laki päivittyy viiveellä, ja tehtävien siirto uudelle viranomaiselle voi näkyä eri aikaan eri laeissa. Välitysliikkeiden rekisteröinti ja valvonta siirtyivät 1.1.2026 Lupa- ja valvontavirastolle. Kun lähde mainitsee vanhan viranomaisen, tarkista ajankohtainen tilanne viranomaisen omilta sivuilta.
Mistä löydän Kuluttajariitalautakunnan aiemmat ratkaisut?
Lautakunnan verkkosivuilla julkaistaan ratkaisuja, joita voi hakea aiheen mukaan, esimerkiksi välityspalkkio tai asuntokauppa. Ne auttavat arvioimaan, miten vastaavia tapauksia on arvioitu.
Ovatko asuntoportaalien hintatiedot luotettavia?
Portaaleissa näkyvät pyyntihinnat, eivät toteutuneet kauppahinnat. Hinnoittelun pohjaksi kannattaa käyttää toteutuneita kauppoja, joista Tilastokeskus julkaisee tilastoja ja joita kerätään myös hintapalveluihin.
Mistä saan tiedon kaavasta tai rakennusluvista?
Kunnan kaavoitus- ja rakennusvalvontapalveluista. Monet kunnat tarjoavat karttapalvelun, josta näkee voimassa olevat kaavat.
Kuka neuvoo taloyhtiön asioissa?
Isännöitsijä ja taloyhtiön hallitus. Asunto-osakeyhtiölaki määrää, mitä tietoja osakkaalla on oikeus saada.
Lähteet
- Finlex – lait ja asetukset ajantasaisina
- Verohallinto – verotus
- Maanmittauslaitos – kiinteistöt ja osakehuoneistorekisteri
- Lupa- ja valvontavirasto – välitysliikkeiden valvonta
- Kilpailu- ja kuluttajavirasto – kuluttajaneuvonta
- Kuluttajariitalautakunta – riidat
- Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus Varke (entinen ARA) – energiatodistus
- Vakuutus- ja rahoitusneuvonta FINE – pankki- ja vakuutusasiat
