Virheet, riidat ja viralliset lähteet
Myyjän vastuu asunnon virheistä: piilevä virhe, 2 vuoden ja 5 vuoden takarajat
Mitä myyjä vastaa käytetyn asunnon tai omakotitalon virheistä, mikä on salainen virhe, milloin ostajan pitää reklamoida ja miten vastuuta voi rajata kauppakirjassa.
Käytetyn asunnon myyjä vastaa siitä, että asunto vastaa sovittua ja kerrottua. Asunto-osakkeen kaupassa ostajan on ilmoitettava virheestä kohtuullisessa ajassa sen havaitsemisesta ja viimeistään kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta, kun myyjä on yksityishenkilö (asuntokauppalaki 6:14). Kiinteistökaupassa, kuten omakotitalon kaupassa omalla tontilla, takaraja on viisi vuotta (maakaari 2:25). Piilevä eli salainen virhe tarkoittaa vikaa, josta kumpikaan osapuoli ei tiennyt ja jota ei olisi tavanomaisessa tarkastuksessa havaittu; myyjä voi vastata siitäkin, jos asunto poikkeaa olennaisesti siitä, mitä ostaja saattoi perustellusti odottaa.
Opas kuuluu osioon Asunnon myynnin yleisimmät virheet. Tämä on yleiskuvaus: riitatilanteessa käänny lakimiehen puoleen.
Virhetyypit asunto-osakkeen kaupassa
Asuntokauppalain 6 luvun 11 § määrittelee, milloin käytetyssä asunnossa on virhe. Pääryhmät:
| Virhetyyppi | Esimerkki | Myyjän vastuu |
|---|---|---|
| Sopimuksen vastainen | Kauppakirjassa luvattu sauna puuttuu | Vastuu, jos ei vastaa sovittua |
| Virheellinen tieto | Pinta-ala ilmoitettu 72 m², todellinen 66 m² | Vastuu, jos tieto on voinut vaikuttaa kauppaan |
| Tiedonantovelvollisuuden laiminlyönti | Myyjä tiesi vesivahingosta, ei kertonut | Vastuu |
| Tavanomaisesta poikkeava kunto (piilevä virhe) | Rakenteissa laaja vaurio, josta kukaan ei tiennyt | Vastuu, jos asunto on olennaisesti huonompi kuin ostaja saattoi odottaa |
| Taloyhtiön tiedot | Isännöitsijäntodistuksen virhe | Taloyhtiön vastuu voi tulla kysymykseen; myyjän vastuu arvioidaan erikseen |
Ostajalla on velvollisuus tarkastaa asunto (6:12). Ostaja ei voi vedota virheenä seikkaan, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa – mutta tarkastusvelvollisuus ei ole rakenteiden avaamista. Myyjän on silti kerrottava se, mistä hän tietää.
Kiinteistökaupan virhevastuu
Maakaaren 2 luku koskee kiinteistöjä. Siinä on omat säännöksensä laatuvirheestä, oikeudellisesta virheestä ja vallintavirheestä (esimerkiksi rakennuslupa puuttuu). Viiden vuoden takaraja laatuvirheen ilmoittamiselle alkaa hallinnan luovutuksesta. Kiinteistökaupassa myyjä ja ostaja voivat sopia vastuun rajoittamisesta, mutta ostajan oikeuksia voidaan rajata vain yksilöidysti (2:9).
Omakotitalojen kaupassa riidat koskevat usein kosteutta, homevaurioita, viemäreitä ja salaojia. Huolellinen kuntotarkastus, aiempien korjausten dokumentointi ja havaintojen kirjaaminen kauppakirjaan ovat myyjän paras suoja. Ks. Kiinteistön kauppa.
Mitä ostaja voi vaatia
Virheen seuraamukset ovat yleensä tässä järjestyksessä:
- Hinnanalennus, joka vastaa virheen merkitystä. Tavallisin seuraamus.
- Vahingonkorvaus, jos myyjä on toiminut huolimattomasti tai rikkonut tiedonantovelvollisuutensa, tai asunto ei vastaa erikseen annettua lupausta.
- Kaupan purku, jos virhe on olennainen.
Havainnollistava esimerkki. Kerrostalokaksio myytiin 180 000 eurolla. Puoli vuotta myöhemmin ostaja huomaa, että kylpyhuoneen vedeneristys puuttuu. Korjaus maksaa 15 000 €. Jos myyjä ei tiennyt asiasta eikä ostaja voinut havaita sitä, kyse voi olla piilevästä virheestä, jolloin hinnanalennuksen määrä arvioidaan virheen merkityksen perusteella. Kynnys on usein arvioitu suhteessa kauppahintaan ja asunnon ikään. Jos myyjä tiesi asiasta, vastuu on laajempi.
Vastuun rajaaminen kauppakirjassa
Yksityinen myyjä voi kirjallisesti poiketa luvun säännöksistä, mutta kun ostaja on kuluttaja, ostajan oikeuksia voidaan rajoittaa vain sopimuksessa yksilöityjen seikkojen osalta (asuntokauppalaki 6:2). Yleinen lauseke "myyjä ei vastaa mistään virheistä" ei siis pidä kuluttajakaupassa.
Toimivat keinot:
- kirjaa kauppakirjaan yksilöidysti tiedossa olevat viat ja niiden vaikutus hintaan,
- liitä kuntotarkastusraportti ja mainitse sen havainnot,
- kerro vanhoista vahingoista ja niiden korjauksista dokumentein,
- käytä selvää kieltä: "Myyjä on kertonut, että kylpyhuoneen lattiakaivo on alkuperäinen ja vedeneristystä ei ole uusittu."
Jos saat virheilmoituksen
- Älä jätä vastaamatta. Pyydä vaatimus ja perustelut kirjallisena.
- Tarkista, onko ilmoitus tehty kohtuullisessa ajassa ja takarajan sisällä.
- Kokoa omat todisteesi: esitteet, kauppakirja, viestit, kuntotarkastus.
- Pyydä mahdollisuutta tarkastaa vika ennen korjausta.
- Kysy neuvoa kuluttajaneuvonnasta tai lakimieheltä. Tarkista kotivakuutuksen oikeusturvaturva.
- Sovinto on usein edullisempi kuin oikeudenkäynti. Riidan voi kuluttaja-asiana viedä myös Kuluttajariitalautakuntaan, jonka ratkaisut ovat suosituksia.
Välittäjän rooli: jos välittäjä on laiminlyönyt selonotto- tai tiedonantovelvollisuutensa, välitysliike voi vastata ostajalle (välityslaki 14 §) ja joutua myös myyjää kohtaan vastuuseen (13 §). Ks. Riita välittäjän kanssa.
Dokumentoi nämä ennen myyntiä
Myyjän vastuu ratkeaa usein sen perusteella, mitä voidaan näyttää kerrotun. Kokoa ennen kauppaa:
| Asia | Miten dokumentoidaan |
|---|---|
| Aiemmat vesivahingot ja korjaukset | Vakuutusyhtiön korvauspäätös, korjausraportti, kosteusmittaus |
| Omat remontit | Laskut, tekijän tiedot, materiaalit, taloyhtiön hyväksyntä, valokuvat työn aikana |
| Tiedossa olevat puutteet | Kirjallinen selvitys ostajalle ja maininta kauppakirjassa |
| Taloyhtiön tulevat korjaukset | Isännöitsijäntodistus ja kunnossapitotarveselvitys esitteen liitteenä |
| Ostajalle annetut tiedot | Esite, viestit, esittelyssä annetut asiakirjat tallessa |
Elinkeinonharjoittaja myyjänä. Jos myyjä on elinkeinonharjoittaja, esimerkiksi rakennusliike tai asuntoja ammatikseen myyvä yhtiö, ja ostaja kuluttaja, ostajan vahingoksi poikkeavat ehdot ovat mitättömiä (asuntokauppalaki 6:2), eikä kahden vuoden takaraja koske myyjää (6:14). Tämä opas käsittelee pääosin yksityisen myyjän asemaa.
Miten hinnanalennus arvioidaan
Hinnanalennuksen on vastattava virheen merkitystä. Käytännössä lähtökohtana käytetään usein virheen korjauskustannusta, josta voidaan vähentää se osuus, joka johtuu korjauksen tuomasta tasonnostosta. Jos esimerkiksi 30 vuotta vanha kylpyhuone joudutaan uusimaan virheen vuoksi, ostaja saa uuden kylpyhuoneen, ja tämä otetaan huomioon. Lisäksi arvioidaan, mitä ostaja olisi voinut asunnon ikä ja kunto huomioiden odottaa. Piilevän virheen kohdalla oikeuskäytännössä on edellytetty, että virhe on merkittävä suhteessa kauppahintaan. Ratkaisu on aina tapauskohtainen.
Usein kysyttyä
Vastaako myyjä asunnosta ikuisesti?
Ei. Yksityisen myyjän vastuu asunto-osakkeessa päättyy, ellei ostaja ilmoita virheestä kahden vuoden kuluessa hallinnan luovutuksesta. Kiinteistössä aika on viisi vuotta. Takaraja ei kuitenkaan suojaa myyjää, joka on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnianvastaisesti.
Onko hometalo aina myyjän vastuulla?
Ei aina. Ratkaisevaa on, mitä myyjä tiesi, mitä kerrottiin, mitä ostaja olisi voinut havaita ja kuinka olennainen virhe on.
Kuuluuko taloyhtiön putkiremontti myyjän vastuulle?
Jos remontista oli päätetty tai se oli tiedossa, se on pitänyt kertoa. Isännöitsijäntodistus ja kunnossapitotarveselvitys ovat tärkeät lähteet.
Voiko ostaja vaatia hinnanalennusta pienestä viasta?
Vähäisestä viasta, joka on tavanomainen asunnon ikä ja kunto huomioiden, ostaja ei yleensä saa hinnanalennusta piilevänä virheenä. Tiedossa ollut ja kertomatta jätetty vika arvioidaan kuitenkin ankarammin.
Auttaako ostajan oma kuntotarkastus myyjää?
Ostajan teettämä kuntotarkastus täydentää ostajan tarkastusvelvollisuutta. Jos tarkastaja havaitsee merkin mahdollisesta viasta ja ostaja ei tutki asiaa tarkemmin, ostajan voi olla vaikeampaa vedota siihen myöhemmin. Myyjän tiedonantovelvollisuus ei kuitenkaan poistu ostajan tarkastuksen vuoksi.
Lähteet
- Finlex – asuntokauppalaki 843/1994 (6 luku), maakaari 540/1995 (2 luku)
- Kuluttajariitalautakunta – asuntokaupan riidat
- Kilpailu- ja kuluttajavirasto – kuluttajaneuvonta
- Oikeus.fi – käräjäoikeudet
