Riita kiinteistönvälittäjän kanssa: palkkio, virhe ja valitus Kuluttajariitalautakuntaan

Jos olet erimielinen välitysliikkeen kanssa palkkiosta tai sen toiminnasta, toimi tässä järjestyksessä: 1) reklamoi kirjallisesti välitysliikkeelle ja vastaavalle hoitajalle, 2) pyydä neuvoa kuluttajaneuvonnasta, 3) vie asia maksutta Kuluttajariitalautakuntaan, jos sovintoon ei päästä, ja 4) harkitse kannetta käräjäoikeudessa, jos summa on suuri tai tarvitset sitovan ratkaisun. Välitysliikkeen lainvastaisesta toiminnasta voi ilmoittaa valvovalle viranomaiselle, joka on vuodesta 2026 Lupa- ja valvontavirasto. Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä (1074/2000) on kuluttajan eduksi pakottava, joten sen vastaiset sopimusehdot eivät sido sinua.

Opas kuuluu osioon Asunnon myynnin yleisimmät virheet. Tämä ei ole oikeudellista neuvontaa yksittäistapaukseen.

Tavallisimmat riitatilanteet

Riita	Mitä laki sanoo	Mitä tarkistat
Palkkiota vaaditaan, vaikka kauppaa ei syntynyt	Palkkio vain, kun kauppa syntyy, ellei toisin sovittu (20 §)	Onko sopimuksessa kulukorvausehto ja onko se yksilöity
Palkkiota vaaditaan sopimuksen päätyttyä	Vain jos sovittu ja välittäjän toimet olennaisesti vaikuttivat; ei yli 6 kk jälkeen (21 §)	Päivämäärät, kuka esitteli ostajalle
Kaksi välittäjää vaatii palkkiota	Maksetaan vain sille, jonka sopimus oli voimassa tarjouksen hyväksymishetkellä; liikkeet jakavat (21 § 2 mom.)	Sopimusten voimassaolo
Palkkio tuntuu kohtuuttomalta	Palkkion on oltava kohtuullinen (20 § 3 mom.)	Työmäärä, palvelun laajuus
Välittäjä antoi ostajalle väärää tietoa	Välitysliike voi olla korvausvastuussa (13–14 §)	Mistä tieto peräisin, tarkistiko välittäjä
Välittäjä ei kertonut olennaista tietoa myyjälle	Tiedonantovelvollisuus toimeksiantajalle (8 §)	Viestit, raportit
Sopimus oli yli 4 kk tai jatkui automaattisesti	Ei lain mukainen (5 §)	Sopimuksen ehdot

Vaihe 1: kirjallinen reklamaatio

Kirjoita välitysliikkeelle lyhyt ja täsmällinen viesti:

mikä on erimielisyys (esimerkiksi "Vaaditte 6 200 euron palkkiota kaupasta, joka tehtiin 7 kuukautta sopimuksen päättymisen jälkeen"),
mihin perustat kantasi (sopimuksen kohta, lain pykälä),
mitä vaadit (palkkiovaatimuksen peruminen, alennus, korvaus),
määräaika vastaukselle (esimerkiksi 14 päivää).

Liitä sopimus ja olennaiset viestit. Säilytä kopio. Älä maksa kiistettyä laskua kokonaan ilman varaumaa, jos aiot riitauttaa sen; voit maksaa kiistattoman osan.

Vastaava hoitaja vastaa siitä, että liikkeessä noudatetaan hyvää välitystapaa, ja voi tietyissä tilanteissa olla henkilökohtaisesti korvausvastuussa (laki 1075/2000, 6 §).

Vaihe 2: kuluttajaneuvonta

Kilpailu- ja kuluttajaviraston kuluttajaneuvonta neuvoo maksutta ja voi tarvittaessa sovitella riitaa yrityksen kanssa. Neuvonta auttaa myös arvioimaan, onko kantasi lain valossa vahva. Tieto palvelusta löytyy KKV:n verkkosivuilta.

Vaihe 3: Kuluttajariitalautakunta

Kuluttajariitalautakunta käsittelee kuluttajan ja yrityksen välisiä riitoja, myös välityspalkkioita ja välittäjän vastuuta koskevia. Käsittely on kuluttajalle maksuton, mutta voi kestää pitkään. Lautakunnan ratkaisu on suositus: se ei ole täytäntöönpanokelpoinen, mutta yritykset noudattavat suosituksia usein. Lautakunta edellyttää yleensä, että olet ensin yrittänyt ratkaista asian yrityksen kanssa ja hakenut neuvoa kuluttajaneuvonnasta.

Lautakunnan julkaisemat aiemmat ratkaisut ovat hyödyllisiä: niistä näet, miten vastaavissa tapauksissa on arvioitu esimerkiksi palkkion kohtuullisuutta tai välittäjän selonottovelvollisuutta.

Vaihe 4: käräjäoikeus

Jos riita koskee suurta summaa tai tarvitset sitovan ratkaisun, asia voidaan viedä käräjäoikeuteen. Oikeudenkäynti on kallis, ja hävinnyt osapuoli joutuu yleensä maksamaan vastapuolen kulut. Tarkista kotivakuutuksen oikeusturvaturva: se voi korvata asianajokuluja omavastuun ylittävältä osalta, jos ehdot täyttyvät ja riita on syntynyt vakuutuksen voimassa ollessa. Pienituloinen voi saada oikeusapua valtion oikeusaputoimistosta.

Ilmoitus valvovalle viranomaiselle

Lupa- ja valvontavirasto valvoo, että välitysliikkeet noudattavat lakia ja hyvää välitystapaa. Se voi antaa kehotuksen tai varoituksen ja vakavissa tapauksissa kieltää toiminnan määräajaksi. Viranomainen ei ratkaise yksittäistä riitaa tai määrää palkkiota palautettavaksi, mutta ilmoitus on perusteltu esimerkiksi, jos liike toimii ilman rekisteröintiä tai käyttää LKV-nimikettä ilman oikeutta. Kohdeilmoittelun puutteet, kuten puuttuvat energiatodistustiedot, ovat myös valvonnan kohteena.

Esimerkki: jälkimarkkinointipalkkio

Havainnollistava esimerkki. Sopimus välittäjän A kanssa päättyi 30.4. Myyjä teki 1.6. sopimuksen välittäjän B kanssa, ja B myi asunnon 20.7. ostajalle, joka oli käynyt A:n esittelyssä maaliskuussa. A vaatii täyttä palkkiota.

Lain mukaan myyjä maksaa palkkion vain B:lle, jonka sopimus oli voimassa tarjouksen hyväksymishetkellä, ja A ja B jakavat palkkion keskenään suoritustensa mukaan (21 § 2 mom.). Myyjän ei siis tarvitse maksaa kahta palkkiota. Reklamaatiossa viitataan tähän säännökseen.

Todisteiden kokoaminen

Riidan lopputulos riippuu siitä, mitä pystyt näyttämään. Kokoa heti:

allekirjoitettu toimeksiantosopimus ja sen mahdolliset jatkot tai muutokset,
välittäjän tarjous ja palkkiolaskelma,
sähköpostit, tekstiviestit ja muistiinpanot puheluista päivämäärineen,
myyntiesite ja ilmoitukset eri versioineen,
esittelyjen kävijälistat tai tieto siitä, kuka ostaja kävi kenenkin esittelyssä,
kauppakirja ja tarjousasiakirjat.

Kirjoita lisäksi lyhyt aikajana: milloin sopimus tehtiin ja päättyi, milloin ostaja tuli kuvaan, milloin tarjous hyväksyttiin. Aikajana on hyödyllinen erityisesti 21 §:n jälkimarkkinointiriidoissa, joissa ratkaisevaa on, syntyikö kauppa kuuden kuukauden kuluessa ja vaikuttivatko välittäjän toimet siihen olennaisesti.

Välittäjän vastuu myyjälle ja ostajalle

Välitysliike vastaa toimeksiantajalle eli myyjälle virheellisen menettelyn aiheuttamasta vahingosta (välityslaki 13 §) ja myös toimeksiantajan vastapuolelle eli ostajalle (14 §). Jos ostaja on saanut korvauksen välitysliikkeeltä ja virhe johtui siitä, että myyjä antoi tahallaan tai huolimattomasti virheellistä tietoa, välitysliike voi vaatia maksamaansa korvausta myyjältä kohtuulliseksi harkitulta osin (15 §). Myyjän kannattaa siis muistaa, että välittäjän käyttö ei siirrä vastuuta pois myyjältä.

Usein kysyttyä

Voinko jättää palkkion maksamatta, jos olen tyytymätön?

Älä jätä kiistatonta osaa maksamatta. Riitauta kiistetty osa kirjallisesti ja perustellen.

Kuinka kauan minulla on aikaa reklamoida?

Reklamoi heti, kun huomaat ongelman. Viivyttely heikentää asemaasi.

Käsitteleekö lautakunta myös yksityisen myyjän ja ostajan riitoja?

Kuluttajariitalautakunta käsittelee myös tiettyjä asuntokauppariitoja yksityishenkilöiden välillä. Tarkista toimivalta lautakunnan sivuilta.

Vanheneeko vaatimus välitysliikettä kohtaan?

Saatavat ja vahingonkorvausvaatimukset vanhenevat yleisten vanhentumissääntöjen mukaan, ellei niitä katkaista. Vanhentumisen voi katkaista esimerkiksi kirjallisella vaatimuksella. Älä jää odottamaan: kirjallinen reklamaatio heti ongelman huomaamisen jälkeen suojaa asemaasi ja helpottaa myöhempää näyttöä.

Voiko välitysliike periä riidanalaisen palkkion perintätoimistolla?

Perintä on mahdollista, mutta kun riitautat laskun perustellusti kirjallisesti, perintä tulee keskeyttää riidan ajaksi hyvän perintätavan mukaisesti. Säilytä riitautusviesti ja näytä se tarvittaessa perintätoimistolle.

Voinko vaatia välityspalkkion alentamista huonon palvelun vuoksi?

Jos välitysliike on laiminlyönyt velvollisuutensa, esimerkiksi esittelyt tai tiedonannon, voit vaatia hinnanalennusta tai vahingonkorvausta. Vaatimus on perusteltava: mitä luvattiin, mitä tehtiin ja mitä siitä seurasi. Pelkkä tyytymättömyys myyntihintaan ei yleensä riitä.

Lähteet

Kuluttajariitalautakunta – valituksen tekeminen ja ratkaisut
Kilpailu- ja kuluttajavirasto – kuluttajaneuvonta
Lupa- ja valvontavirasto – välitysliikkeiden valvonta
Finlex – laki 1074/2000 ja laki 1075/2000
Oikeus.fi – käräjäoikeudet ja oikeusapu