Virheet, riidat ja viralliset lähteet
Käsiraha ja kaupasta vetäytyminen: 4 prosentin raja ja kenelle raha jää
Miten käsiraha toimii asunto-osakkeen kaupassa, milloin myyjä saa pitää sen, milloin myyjä joutuu maksamaan hyvityksen ja miten kiinteistökaupan esisopimus eroaa.
Käsiraha on ostotarjouksen vakuudeksi maksettu summa. Asunto-osakkeen kaupassa sitä koskevat asuntokauppalain 3 luvun säännökset: jos kauppa tehdään, käsiraha lasketaan osaksi kauppahintaa; jos kauppa jää syntymättä ostajasta johtuvasta syystä, myyjä saa pitää käsirahan; jos myyjä kieltäytyy kaupasta ilman pätevää syytä, hän palauttaa käsirahan ja maksaa lisäksi saman suuruisen hyvityksen. Ostaja voi menettää enintään neljä prosenttia tarjouksen mukaisesta kauppahinnasta, ja sama yläraja koskee myyjän hyvitystä (3:6). Kiinteistökaupassa sitova sopimus edellyttää määrämuotoa, joten käsiraha toimii eri tavalla.
Opas kuuluu osioon Asunnon myynnin yleisimmät virheet. Esimerkit ovat havainnollistavia.
Asunto-osakkeen käsiraha pähkinänkuoressa
| Tilanne | Mitä käsirahalle tapahtuu | Lainkohta |
|---|---|---|
| Kauppa tehdään | Lasketaan kauppahintaan | AsKL 3:3 1 mom. |
| Myyjä ei hyväksy tarjousta | Palautetaan viipymättä | 3:3 3 mom. |
| Tarjouksen ehto (esim. rahoitus) ei toteudu | Palautetaan | 3:3 3 mom. |
| Ostaja vetäytyy ilman pätevää syytä | Jää myyjälle, enintään 4 % kauppahinnasta | 3:3 2 mom., 3:6 |
| Myyjä vetäytyy hyväksyttyään tarjouksen | Palautetaan + saman suuruinen hyvitys ostajalle, enintään 4 % | 3:3 3 mom., 3:6 |
| Myyjä ottaa toisen käsirahan | Kielletty; päällekkäiset tarjoukset eivät sido tarjoajia | 3:5 |
Jos neljä prosenttia olisi yksittäistapauksessa kohtuuton, summaa voidaan sovitella (3:6 2 mom.). Käsirahaksi ei saa ottaa vekseliä tai muuta juoksevaa sitoumusta (3:4).
Vakiokorvaus on vaihtoehto käsirahalle: tarjoaja sitoutuu maksamaan sovitun summan, jos vetäytyy, mutta rahaa ei siirretä etukäteen. Samat ylärajat koskevat sitä.
Laskuesimerkki
Havainnollistava esimerkki. Tarjous 200 000 € (kauppahinta), käsiraha 4 000 € (2 %), ehto: "ostajan rahoitus järjestyy 14 päivän kuluessa".
- Rahoitus järjestyy, kauppa tehdään → ostaja maksaa 196 000 € lisää.
- Pankki hylkää lainahakemuksen 10 päivän kuluttua → ehto ei toteudu, käsiraha palautetaan.
- Ostaja löytää toisen asunnon ja vetäytyy → myyjä pitää 4 000 €. Jos käsirahaksi olisi sovittu 10 000 €, ostaja menettäisi silti enintään 8 000 € (4 %).
- Myyjä saa paremman tarjouksen ja vetäytyy → myyjä palauttaa 4 000 € ja maksaa 4 000 € hyvitystä.
Välittäjän osuus käsirahasta
Kun käsiraha jää myyjälle ostajasta johtuvasta syystä, välittäjä saa toimeksiantosopimuksen mukaan siitä enintään puolet, kuitenkin enintään sovitun välityspalkkion määrän (välityslaki 17 § 2 mom.). Esimerkissä myyjälle jäävästä 4 000 eurosta välittäjälle voi mennä enintään 2 000 €, jos sopimuksessa on niin sovittu.
Välittäjä saa ottaa käsirahan vain, jos siitä on sovittu toimeksiantosopimuksessa, ja käsirahan ottamisen jälkeen hän ei saa ottaa muita tarjouksia ennen kuin ensimmäinen on ratkennut (16 §). Tarjouksesta on laadittava asiakirja, johon kirjataan kaikki ehdot ja mahdollinen ehto käsirahan menettämisestä.
Kiinteistökauppa: esisopimus ja vetäytyminen
Kiinteistön kauppa on tehtävä määrämuodossa (maakaari 2:1), ja sama koskee esisopimusta (2:7). Jos osapuolet ovat sopineet kaupasta vapaamuotoisesti, sopimus ei sido kauppaan, mutta vetäytyvän osapuolen on korvattava toiselle ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset. Jos käsirahaa on annettu, siitä palautetaan kustannukset ylittävä osa (2:8).
Osapuolet voivat kuitenkin sopia ennalta määrätystä korvauksesta, joka maksetaan vetäydyttäessä (2:8 2 mom.). Kiinteistökaupassa neljän prosentin raja ei siis tule suoraan laista samalla tavalla kuin asunto-osakkeen kaupassa; lue tarjouksen ehdot huolella.
Myyjän virheet käsirahatilanteissa
- Hyväksyt tarjouksen, jonka ehtoja et ole lukenut. Rahoitus- tai myyntiehto voi olla pitkä ja epätarkka. Vaadi selvä määräaika.
- Hyväksyt toisen tarjouksen ennen kuin ensimmäinen on ratkennut. Tämä on kielletty, ja voit joutua maksamaan hyvityksen.
- Vetäydyt, koska "tuli parempi tarjous". Se ei ole pätevä syy, ja hyvitys voi olla 4 % kauppahinnasta.
- Kuvittelet, että käsiraha ratkaisee kaiken. Jos kauppa tehdään ja asunnossa on virhe, virhevastuu arvioidaan erikseen; ks. Myyjän virhevastuu.
Kaupantekopäivän järjestelyistä kertoo Kaupantekopäivä, ja yksityismyynnistä Myynti ilman välittäjää.
Tarjouksen ehtojen muotoilu
Moni käsirahariita syntyy epäselvästä ehdosta. Vertaa:
| Epäselvä ehto | Selkeämpi ehto |
|---|---|
| "Ehdollinen rahoitukselle" | "Tarjous raukeaa, jos ostajan pankki ei myönnä vähintään 180 000 euron lainaa 14.11. mennessä; ostaja toimittaa pankin kielteisen päätöksen myyjälle" |
| "Ehdollinen oman asunnon myynnille" | "Tarjous on ehdollinen ostajan asunnon (osoite) myynnille 31.12. mennessä. Myyjä saa jatkaa markkinointia, ja ostajalla on etuosto-oikeus 3 vuorokauden ajan, jos myyjä saa toisen tarjouksen" |
| "Kuntotarkastus tehdään" | "Ostaja teettää kuntotarkastuksen 10 päivän kuluessa. Jos tarkastuksessa havaitaan seikka, jonka korjauskustannus ylittää 5 000 euroa, ostaja voi vetäytyä ja saa käsirahan takaisin" |
Selkeässä ehdossa on määräaika, objektiivinen mittari ja tieto siitä, miten ehdon toteutuminen osoitetaan. Euromäärät taulukossa ovat esimerkkejä. Myyjän kannattaa hyväksyä ehdollinen tarjous vain, jos ehdon kesto on kohtuullinen, sillä sinä aikana muita käsirahoja ei voi ottaa vastaan.
Hyväksymisen määräaika. Tarjouksessa on yleensä aika, johon mennessä myyjän on hyväksyttävä se. Jos myyjä ei vastaa ajoissa, tarjous raukeaa ja käsiraha palautetaan. Vastatarjous on uusi tarjous, ja alkuperäinen tarjous raukeaa.
Käsirahan suuruus myyjän näkökulmasta
Myyjälle käsiraha on vakuus siitä, että ostaja on tosissaan. Suurempi käsiraha ei kuitenkaan lisää suojaa yli lain rajan, koska ostaja voi menettää enintään 4 % tarjotusta kauppahinnasta. Toisaalta liian pieni käsiraha voi houkutella ostajaa vetäytymään, jos hän löytää toisen kohteen.
Käytännön näkökohdat:
- Käsiraha toimii molempiin suuntiin: jos myyjä vetäytyy ilman pätevää syytä, hän maksaa saman suuruisen hyvityksen.
- Ehdollisen tarjouksen kesto on myyjälle riski, koska samaan aikaan muita käsirahoja ei voi ottaa. Lyhyt, selvä määräaika on myyjän etu.
- Jos välittäjä ottaa käsirahan, sen ottamisesta on oltava sovittu toimeksiantosopimuksessa, ja välittäjä säilyttää rahat asiakasvaratilillä.
Usein kysyttyä
Paljonko käsirahaa on tavallista pyytää?
Laissa ei ole vähimmäismäärää. Tärkeintä on muistaa, että menetettävä osuus on enintään 4 % tarjotusta kauppahinnasta.
Onko käsiraha pakollinen?
Ei. Tarjous voidaan tehdä ilman käsirahaa, jolloin hyväksytyn tarjouksen sitovuus arvioidaan sopimusoikeuden yleisten periaatteiden mukaan.
Kenelle käsiraha maksetaan?
Välittäjän kaupassa yleensä välitysliikkeen asiakasvaratilille. Yksityiskaupassa suoraan myyjälle; varmista, että maksusta ja ehdoista on kirjallinen tarjous.
Voiko käsirahan maksaa myyjälle suoraan välittäjän kaupassa?
Välittäjän kaupassa käsiraha maksetaan yleensä välitysliikkeelle, joka säilyttää sen erillään omista varoistaan, kunnes tilanne ratkeaa.
Mitä jos ostaja vetäytyy kuntotarkastuksen jälkeen?
Jos tarjouksessa oli kuntotarkastusehto ja sen mukainen vetäytymisperuste täyttyy, käsiraha palautetaan. Jos ehto oli epämääräinen, osapuolet kiistelevät helposti siitä, täyttyikö se. Siksi ehdossa kannattaa määritellä, millainen havainto oikeuttaa vetäytymiseen ja mihin mennessä ostajan on ilmoitettava päätöksestään. Ilman ehtoa ostajan vetäytyminen tarkastuksen jälkeen on tavallisesti ostajasta johtuva syy, jolloin käsiraha jää myyjälle enintään laissa säädetyn rajan puitteissa.
Lähteet
- Finlex – asuntokauppalaki 843/1994 (3 luku), maakaari 540/1995 (2 luku), laki 1074/2000 (16–17 §)
- Kilpailu- ja kuluttajavirasto – kuluttajaneuvonta
- Kuluttajariitalautakunta – käsirahariidat
