Asunnon myynti ilman välittäjää: paljonko säästät ja mitä riskejä otat

Asunnon voi Suomessa myydä itse ilman kiinteistönvälittäjää. Säästö on välityspalkkion verran, esimerkiksi 250 000 euron asunnossa 3 prosentin palkkiolla 7 500 euroa, mutta siitä vähennetään itse hoidetun myynnin kulut: ilmoitukset, asiakirjat, mahdollinen juristin laatima kauppakirja ja oma työaika. Samalla myyjä ottaa hoitaakseen tehtävät, joista välittäjä muuten vastaa lain nojalla – erityisesti tietojen oikeellisuuden tarkistamisen. Myyjän oma virhevastuu ostajaa kohtaan on sama riippumatta siitä, käyttääkö hän välittäjää.

Opas kuuluu osioon Paljonko asunnon myynnistä jää käteen. Luvut ovat havainnollistavia.

Säästölaskelma

Jos ilmoitukset, kuvaus ja kauppakirjapalvelu maksavat yhteensä esimerkiksi 1 500 euroa, nettosäästö on 6 000 euroa. Se on merkittävä, mutta osa siitä voi kadota, jos myyntihinta jää alemmaksi tai myyntiaika pitenee. Välittäjän vaikutusta hintaan ei voi luotettavasti arvioida yleisellä tasolla, joten älä luota väitteisiin kumpaankaan suuntaan.

Myyjän tehtävät yksityismyynnissä

1. Hinnoittelu. Vertaa toteutuneita kauppahintoja. Tilastotietoa asuntojen hinnoista julkaisee Tilastokeskus, ja toteutuneita kauppoja voi seurata hintapalveluista.
2. Asiakirjat. Isännöitsijäntodistus, tilinpäätös, kunnossapitotarveselvitys, energiatehokkuustunnus; kiinteistössä lainhuuto-, rasitus- ja rekisteriotteet. Katso Myyjän asiakirjat.
3. Markkinointi. Ilmoitus asuntoportaaliin tai muuhun kanavaan. Ilmoituksessa on oltava energiatehokkuustunnus (laki 50/2013).
4. Esittelyt. Varaa aikaa ja huomioi tietoturva: älä jätä asiakirjoja tai arvoesineitä esille.
5. Tarjoukset. Pyydä tarjoukset kirjallisina. Sovi, otetaanko käsirahaa, ja tunne sen säännöt.
6. Kauppakirja. Asunto-osakkeen kauppakirjan voi laatia vapaamuotoisesti, mutta sen on oltava täsmällinen. Kiinteistön kauppa vaatii kaupanvahvistajan tai Maanmittauslaitoksen sähköisen kaupan.
7. Rahaliikenne ja panttaukset. Sovi pankkien kanssa lainan maksusta ja osakkeiden tai panttikirjojen luovutuksesta. Sähköinen kaupankäyntialusta voi helpottaa, jos pankit ja osapuolet käyttävät sitä.

Käsiraha yksityismyynnissä

Asunto-osakkeen kaupassa käsirahasta säädetään asuntokauppalain 3 luvussa. Jos kauppa jää syntymättä ostajasta johtuvasta syystä, myyjä saa pitää käsirahan, mutta tarjouksen tekijä voi menettää enintään neljä prosenttia tarjotusta kauppahinnasta (3:6). Jos myyjä kieltäytyy kaupasta ilman pätevää syytä, hänen on palautettava käsiraha ja maksettava saman suuruinen hyvitys. Myyjä ei saa ottaa toista käsirahaa samasta asunnosta, ennen kuin ensimmäinen on palautettu tai jäänyt hänelle (3:5).

Kiinteistökaupassa vapaamuotoinen tarjous ei sido; sitova esisopimus vaatii kaupanvahvistuksen. Lue Käsiraha ja kaupasta vetäytyminen.

Riskit, joita välittäjä muuten kantaa

Välityslain mukaan välittäjän on tarkistettava kauppaan vaikuttavat tiedot ja oikaistava virheelliset (selonottovelvollisuus, 11 §) sekä annettava ostajalle kaikki kauppaan vaikuttavat tiedot (9 §). Jos välittäjä laiminlyö nämä, ostaja voi vaatia korvausta välitysliikkeeltä (14 §). Kun myyt itse, tätä toista vastuutahoa ei ole: kaikki virheet asiakirjoissa tai tiedoissa ovat myyjän vastuulla.

Yleisimmät yksityismyynnin ongelmat:

• pinta-ala ilmoitetaan väärin tai ilman lähdettä,
• taloyhtiön tulevat remontit jäävät kertomatta,
• kauppakirjasta puuttuu hallinnan luovutuspäivä, vastikkeiden jako tai tieto tunnetuista vioista,
• kauppahinta maksetaan ennen kuin ostajan oikeus on turvattu tai päinvastoin.

Välimallit

Jos täysi välityspalvelu tuntuu kalliilta, mutta täysin oma myynti riskialttiilta, vaihtoehtoja ovat:

• kevyt välitys, jossa välittäjä tekee esimerkiksi asiakirjat ja kaupanteon ja myyjä esittelyt,
• kauppakirjapalvelu juristilta tai pankilta valmiin ostajan kanssa,
• tunti- tai kiinteähintainen neuvonta asuntokauppaan perehtyneeltä lakimieheltä.

Vertaa malleja sivulla Myyntitavat vertailussa. Lue välittäjien vertailusta Välittäjätarjousten vertailu.

Milloin myynti itse sopii

Myynti itse sopii parhaiten, kun ostaja on jo tiedossa (esimerkiksi sukulainen tai naapuri), kohde on tavanomainen kerrostaloasunto ilman tiedossa olevia ongelmia ja myyjällä on aikaa ja kokemusta. Sitä kannattaa harkita tarkemmin, jos kohde on omakotitalo, jossa on tiedossa vikoja, perintökohde, jossa on monta omistajaa, tai kohde, jonka hinnoittelu on vaikeaa.

Asunto-osakkeen kauppakirjan vähimmäissisältö

Kun laadit kauppakirjan itse, varmista ainakin nämä kohdat:

• myyjät ja ostajat henkilötunnuksineen sekä omistusosuudet,
• taloyhtiö, osakkeiden numerot ja huoneiston tunniste, tai osakehuoneistorekisterin tiedot,
• kauppahinta, velaton hinta ja yhtiölainaosuuden käsittely,
• maksutapa, maksupäivä ja käsirahan huomioiminen,
• omistusoikeuden siirtyminen ja osakekirjan luovutus tai suostumus rekisterikirjaukseen,
• hallinnan luovutuspäivä ja vastikkeiden jakautuminen,
• myyjän ilmoittamat viat ja puutteet sekä ostajan tarkastus,
• asuntoon jäävä irtaimisto,
• vastuu varainsiirtoverosta (ostaja),
• allekirjoitukset ja päiväys.

Pankit tarjoavat usein kauppakirjamalleja, ja sähköiset kaupankäyntialustat ohjaavat sisältöä. Malli ei kuitenkaan tiedä kohteen erityispiirteitä, kuten tiedossa olevaa vesivahinkoa, joten ne on kirjoitettava auki itse. Omakotitalossa kauppakirjan on täytettävä maakaaren vaatimukset, ja kaupanvahvistaja tarkistaa muodon.

Turvallinen rahaliikenne

Yksityismyynnissä rahaliikenteen turvallisuus on myyjän vastuulla. Älä anna suostumusta omistuksen siirtoon tai luovuta osakekirjaa ennen kuin kauppahinta on todistettavasti tilillä. Kauppahinnan maksu sovitaan yleensä pankissa tai sähköisen kaupankäyntialustan kautta, jolloin pankit varmistavat maksujen ja omistuksen siirron samanaikaisuuden. Tunnista ostaja ja ole varovainen, jos ostaja ehdottaa poikkeuksellisia maksutapoja tai pyytää avaimia ennen maksua.

Usein kysyttyä

Tarvitaanko kauppakirjaan todistajia?

Asunto-osakkeen kauppakirjaan ei vaadita todistajia, vaikka niitä käytetään joskus. Kiinteistökaupassa kaupanvahvistaja vahvistaa kaupan tai kauppa tehdään sähköisesti.

Kuka hoitaa varainsiirtoveron yksityiskaupassa?

Ostaja ilmoittaa ja maksaa veron itse kahden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta asunto-osakkeen kaupassa.

Voinko käyttää välittäjää vain hinta-arvioon?

Hinta-arvio on usein maksuton ja sitoutumaton. Kysy etukäteen, liittyykö siihen kuluja.

Kuinka paljon aikaa itse myyminen vie?

Aikaa kuluu ilmoituksen laatimiseen, yhteydenottoihin vastaamiseen, esittelyihin, tarjousneuvotteluihin, asiakirjojen kokoamiseen ja kaupantekoon. Tyypillisesti myyjä tekee useita esittelyjä viikonloppuisin ja vastaa kysymyksiin iltaisin. Arvioi rehellisesti, onko sinulla tähän aikaa myyntiajan, joka voi kestää viikoista kuukausiin.

Voinko ottaa välittäjän mukaan myöhemmin?

Kyllä. Jos itse myyminen ei tuota tulosta, voit tehdä toimeksiantosopimuksen milloin tahansa. Kerro välittäjälle, ketkä ovat jo käyneet katsomassa asuntoa, ja sovi, koskeeko palkkio myös heitä, jos he myöhemmin ostavat asunnon.

Tarvitaanko yksityismyynnissä esite?

Asetus 130/2001 koskee asuntojen markkinointia kuluttajille, ja esite on hyvä käytäntö myös yksityismyynnissä. Kokoa ostajalle kirjallinen kooste asunnon tiedoista, kustannuksista ja taloyhtiön asiakirjoista. Se vähentää väärinkäsityksiä ja on myöhemmin näyttö siitä, mitä kerroit.

Lähteet

• Finlex – asuntokauppalaki 843/1994, maakaari 540/1995, laki 1074/2000
• Maanmittauslaitos – osakehuoneistorekisteri ja sähköinen kiinteistökauppa
• Tilastokeskus – asuntojen hintatilastot
• Verohallinto – varainsiirtovero ja luovutusvoitto