Asunnon myyjän asiakirjat: isännöitsijäntodistus, energiatodistus ja myyntiesite
Tarkistuslista asiakirjoista, jotka asunto-osakkeen ja kiinteistön myyjä tarvitsee, mistä ne tilataan, kuka maksaa ja mitä niistä pitää lukea ennen markkinointia.
Asunto-osakkeen myyjä tarvitsee ainakin isännöitsijäntodistuksen, taloyhtiön tilinpäätöksen ja kunnossapitotarveselvityksen, selvityksen omistuksesta ja panttauksesta sekä tiedon energiatehokkuusluokasta. Kiinteistön myyjä tarvitsee lainhuuto-, rasitus- ja kiinteistörekisteriotteet. Asiakirjat eivät ole pelkkä muodollisuus: niistä paljastuvat tulevat remontit, yhtiölaina ja rasitteet, jotka vaikuttavat hintaan ja myyjän vastuuseen. Lue ne itse ennen kuin asunto tulee myyntiin.
Opas kuuluu osioon Paljonko asunnon myynnistä jää käteen.
Asunto-osakkeen asiakirjat
| Asiakirja | Mistä | Mitä siitä tarkistetaan |
|---|---|---|
| Isännöitsijäntodistus | Taloyhtiön isännöitsijä | Yhtiölainaosuus, vastikkeet, tehdyt ja suunnitellut remontit, lunastuslauseke, osakkeiden tiedot |
| Taloyhtiön tilinpäätös ja toimintakertomus | Isännöitsijä | Talouden tila, maksuhäiriöt, lainat |
| Kunnossapitotarveselvitys | Isännöitsijä (hallitus) | Viiden vuoden korjaustarpeet |
| Yhtiöjärjestys | Isännöitsijä | Kunnossapitovastuut, lunastusehto, käyttötarkoitus |
| Selvitys omistuksesta | Osakehuoneistorekisteri tai osakekirja | Myyjän omistus ja kaikki omistajat |
| Selvitys panttauksesta | Pankki tai osakehuoneistorekisteri | Vapautetaanko pantti kaupassa |
| Energiatehokkuusluokka | Taloyhtiön energiatodistus | Mainittava myynti-ilmoituksessa |
| Huoneistokohtaiset muutostyöt | Myyjän omat tiedot ja taloyhtiö | Ilmoitetut ja hyväksytyt remontit |
Välityslain 10 §:n mukaan välittäjän on ennen kaupan päättämistä esitettävä ostajalle selvitys osakkeiden omistuksesta ja mahdollisesta panttauksesta. Asuntojen markkinointiasetuksen (130/2001) mukaan esittelyssä on oltava nähtävänä esite, jossa kerrotaan esimerkiksi asumiskustannukset ja taloyhtiön taloudellinen tila.
Osakehuoneistorekisteri. Maanmittauslaitoksen ylläpitämässä rekisterissä ovat sähköiset osakkeet; uusien taloyhtiöiden osakkeet ovat siellä, ja vanhojen yhtiöiden paperiset osakekirjat siirtyvät rekisteriin vähitellen. Jos osakkeesi ovat yhä paperisella osakekirjalla, sen on oltava tallessa ja yleensä pankin hallussa, jos asunto on lainan vakuutena.
Kiinteistön asiakirjat
| Asiakirja | Mistä | Mitä tarkistetaan |
|---|---|---|
| Lainhuutotodistus | Maanmittauslaitos | Omistajat ja omistusosuudet |
| Rasitustodistus | Maanmittauslaitos | Kiinnitykset, panttikirjat, kirjatut oikeudet |
| Kiinteistörekisteriote | Maanmittauslaitos | Pinta-ala, rasitteet, kaavatiedot |
| Kartta ja kaavaote | Kunta, Maanmittauslaitos | Rakennusoikeus ja rajoitukset |
| Rakennuslupa ja piirustukset | Kunnan rakennusvalvonta | Rakennusten luvallisuus |
| Energiatodistus | Myyjä hankkii | Mainittava ilmoituksessa, ellei poikkeusta |
| Jätevesijärjestelmän selvitys | Myyjä | Haja-asutusalueella |
| Vuokrasopimus ja kirjaamistodistus | Kunta tai maanomistaja, Maanmittauslaitos | Jos tontti on vuokralla |
Välityslain 10 § luettelee kiinteistökaupan vähimmäisasiakirjat. Lisäksi kuntotarkastusraportti tai aiemmat kosteusmittaukset kannattaa antaa ostajalle. Lue Kiinteistön kauppa.
Mitä asiakirjoista pitää lukea myyjänä
Moni myyjä tilaa asiakirjat vain välittäjää varten. Silti juuri myyjän pitäisi lukea ne ensimmäisenä:
- Tuleva putki- tai julkisivuremontti kunnossapitotarveselvityksessä vaikuttaa ostajan tarjoukseen. Se on kerrottava, eikä sen salaaminen hyödytä – tieto on ostajan saatavilla.
- Yhtiölainaosuus vaikuttaa velattomaan hintaan ja palkkion perusteeseen; ks. Välityspalkkio.
- Lunastuslauseke yhtiöjärjestyksessä voi antaa osakkaille tai yhtiölle oikeuden lunastaa myydyt osakkeet. Varaudu siihen aikataulussa.
- Omat muutostyöt: jos olet remontoinut kylpyhuoneen, kokoa tiedot tekijästä, materiaaleista ja taloyhtiön luvasta.
- Rasitteet kiinteistössä, kuten tieoikeus tai johtorasite, on kerrottava.
Kustannukset ja aikataulu
Isännöitsijäntodistuksen ja liitteiden hinta määräytyy isännöintiyrityksen hinnaston mukaan, ja toimitusaika voi olla useita päiviä. Maanmittauslaitoksen otteiden hinnat löytyvät sen hinnastosta. Energiatodistuksen laatimisen hinta vaihtelee laatijan ja kohteen mukaan.
Aikataulusuositus: tilaa asiakirjat 2–3 viikkoa ennen kuin haluat ilmoituksen julkaistavaksi. Jos osakkeet ovat paperisella osakekirjalla, varmista pankilta, missä se on.
Myyntiesite: mitä siihen kirjataan
Asuntojen markkinointiasetus (130/2001) edellyttää, että esittelyssä on nähtävänä esite. Esitteen kokoaa yleensä välittäjä, mutta tiedot tulevat myyjältä ja taloyhtiöltä. Esitteessä kerrotaan muun muassa:
- asunnon sijainti, huoneistotyyppi, pinta-ala ja sen määrittämistapa,
- myyntihinta ja velaton hinta sekä asumiskustannukset, kuten vastikkeet ja vesimaksut,
- taloyhtiön tiedot: rakennusvuosi, tehdyt ja tulevat korjaukset, lainat,
- yhteisön viimeisin tilinpäätös tai tiedot sen taloudellisesta asemasta,
- energiatehokkuustunnus,
- tieto siitä, jos asunto on vuokrattu tai keskeneräinen.
Lue esite ennen kuin se julkaistaan. Myyjä vastaa ostajalle siitä, että hänen antamansa tiedot ovat oikein, ja välittäjällä on lisäksi oma selonottovelvollisuutensa. Jos esitteessä on virhe, pyydä korjausta heti ja varmista, että korjattu versio on esittelyissä.
Pinta-ala. Ilmoita pinta-ala isännöitsijäntodistuksen tai yhtiöjärjestyksen mukaisena ja mainitse lähde. Jos olet itse muuttanut huonejakoa, kerro siitä erikseen. Pinta-alavirheet ovat tavallinen riidan aihe.
Asiakirjojen säilyttäminen kaupan jälkeen
Säilytä kauppakirja, esite, isännöitsijäntodistus, ostajalle annetut selvitykset ja viestit vähintään niin kauan kuin virhevastuusi kestää – asunto-osakkeessa yleensä kaksi vuotta hallinnan luovutuksesta, kiinteistössä viisi vuotta. Verotusta varten osto- ja myyntikauppakirjat sekä kuitit kannattaa säilyttää, kunnes verotus on lopullinen ja oikaisuaika on kulunut umpeen.
Vuokratun asunnon myynti
Jos myytävä asunto on vuokrattu, vuokrasopimus kuuluu myyntiasiakirjoihin. Markkinointiasetus edellyttää, että vuokrauksesta mainitaan ilmoituksessa. Vuokrasuhde ei pääty asunnon myyntiin: uusi omistaja tulee vuokranantajaksi, ja vuokrasopimus sitoo häntä asuinhuoneiston vuokrauksesta annetun lain mukaisesti. Ostajalle on siksi annettava vuokrasopimus, tiedot vuokrasta, vakuudesta ja mahdollisista vuokrankorotusehdoista.
Sovi kauppakirjassa, miten vuokravakuus siirretään ostajalle ja kenelle kaupantekokuukauden vuokra kuuluu. Jos ostaja haluaa asunnon omaan käyttöönsä, hänen on irtisanottava vuokrasopimus lain mukaisilla irtisanomisajoilla, mikä vaikuttaa siihen, millaiset ostajat kohteesta kiinnostuvat. Kerro vuokralaiselle esittelyistä ajoissa ja sovi niistä hänen kanssaan.
Usein kysyttyä
Tilaako välittäjä asiakirjat puolestani?
Usein kyllä, mutta myyjä maksaa ne. Sovi tästä toimeksiantosopimuksessa.
Kuinka vanha isännöitsijäntodistus saa olla?
Laissa ei ole tarkkaa ikärajaa, mutta ostaja ja pankki edellyttävät yleensä tuoretta todistusta. Tilaa uusi, jos myynti venyy tai yhtiökokous on pidetty välissä.
Mitä jos energiatodistusta ei ole?
Jos rakennukselta edellytetään todistus, sen puuttuminen on lainvastaista, ja valvonnasta vastaa energiatodistuslain mukaan Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus Varke (entinen ARA). Kerrostalossa todistus on taloyhtiön vastuulla; kysy isännöitsijältä.
Mitä jos isännöitsijäntodistuksessa on virhe?
Pyydä isännöitsijältä korjattu todistus ja kerro virheestä välittäjälle heti. Jos ostaja on jo saanut virheellisen tiedon, korjaus on annettava hänelle kirjallisesti ennen kauppaa. Asuntokauppalain mukaan taloyhtiön antama virheellinen tieto voi johtaa myös taloyhtiön vastuuseen, mutta myyjän kannalta tärkeintä on, että ostaja saa oikean tiedon ajoissa ja että korjaus näkyy kauppakirjassa.
Tarvitaanko kuntotarkastus kerrostaloasuntoon?
Ei yleensä, koska rakenteet ovat taloyhtiön vastuulla. Huoneistossa tehtyjen omien remonttien, kuten kylpyhuoneen, dokumentit ovat kuitenkin tärkeitä. Jos asunnossa on ollut vesivahinko, kosteusmittauksen tulos kannattaa liittää asiakirjoihin, jotta ostaja voi arvioida tilanteen.
Mitä asiakirjoja ostajan pankki tarvitsee?
Ostajan pankki tarvitsee yleensä kauppakirjan tai tarjouksen, isännöitsijäntodistuksen ja tiedot taloyhtiön lainoista sekä kiinteistökaupassa lainhuuto- ja rasitustodistuksen. Kun asiakirjat ovat valmiina jo markkinoinnin alussa, ostajan rahoitus järjestyy nopeammin ja kaupanteko voidaan sopia aikaisemmin.
Lähteet
- Maanmittauslaitos – lainhuuto- ja rasitustodistus, osakehuoneistorekisteri, hinnasto
- Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus Varke (entinen ARA) – energiatodistus
- Finlex – laki 1074/2000 (10 §), asetus 130/2001, laki 50/2013, asunto-osakeyhtiölaki 1599/2009
- Suomi.fi – rakennusvalvonnan ja kuntien palvelut
