Välittäjätarjousten vertailu: kiinteä palkkio vai prosentti – esimerkki laskuineen
Näin vertaat kahta tai kolmea kiinteistönvälittäjän tarjousta samoilla perusteilla – ALV, velaton hinta, minimipalkkio, lisäkulut ja palvelun sisältö.
Välittäjätarjouksia vertaillaan oikein, kun muutat jokaisen tarjouksen euromääräksi samalla todennäköisellä myyntihinnalla: palkkio arvonlisävero mukaan lukien, samasta perusteesta (velaton hinta tai kauppahinta), minimipalkkio ja erilliset kulut huomioiden. Sen jälkeen vertaat palvelun sisältöä ja sopimusehtoja. Halvin euromäärä ei aina ole paras, mutta vertailu ilman yhteistä mittaa johtaa helposti väärään johtopäätökseen. Alla vaiheittainen esimerkki havainnollistavin luvuin.
Opas kuuluu osioon Paljonko asunnon myynnistä jää käteen.
Vaihe 1: kirjaa tarjoukset samaan taulukkoon
Myytävänä on rivitalokolmio. Hinta-arviot liikkuvat 230 000–250 000 euron välillä (velaton hinta). Yhtiölainaosuus on 25 000 €. Saat kolme kirjallista tarjousta:
| Tarjous | Palkkio | Peruste | Minimi | Erilliset kulut | Sopimus |
|---|---|---|---|---|---|
| A | 2,6 % + ALV | Velaton hinta | 4 500 € sis. ALV | Ei | 4 kk, jälkimarkkinointi 6 kk |
| B | 3,0 % sis. ALV | Kauppahinta | Ei | Ilmoituspaketti 450 € | 4 kk, ei jälkimarkkinointia |
| C | 6 900 € sis. ALV kiinteä | – | – | Ei | 3 kk, jälkimarkkinointi 3 kk |
Vaihe 2: muunna samaan muotoon
Käytä todennäköistä myyntihintaa 240 000 € (velaton) ja kauppahintaa 215 000 €.
- A: 2,6 % × 1,255 = 3,263 % sis. ALV. 240 000 × 3,263 % = 7 831 €. Minimi ei vaikuta.
- B: 215 000 × 3,0 % = 6 450 € + 450 € = 6 900 €.
- C: 6 900 €.
Tällä hinnalla B ja C ovat yhtä edullisia, A noin 930 euroa kalliimpi.
Vaihe 3: herkkyystarkastelu eri hinnoilla
Tarjousten järjestys voi muuttua, jos hinta poikkeaa arviosta. Lasketaan alimmalla ja ylimmällä arviolla (kauppahinta = velaton hinta − 25 000 €):
| Velaton hinta | A | B | C |
|---|---|---|---|
| 230 000 € | 7 505 € | 6 600 € | 6 900 € |
| 240 000 € | 7 831 € | 6 900 € | 6 900 € |
| 250 000 € | 8 158 € | 7 200 € | 6 900 € |
Kiinteä palkkio C on sitä edullisempi, mitä korkeampi hinta. B on edullisin, jos hinta jää arvion alarajalle. A on kaikilla hinnoilla kallein, joten sen pitäisi perustella hinta palvelulla.
Voit tarkistaa jokaisen rivin välityspalkkiolaskurilla: syötä velaton tai kauppahinta, palkkioprosentti sis. ALV ja erilliset maksut kiinteisiin maksuihin.
Vaihe 4: vertaa palvelun sisältöä
Pyydä jokaiselta välittäjältä vastaus samoihin kysymyksiin ja kirjaa ne:
- Kuinka monta yleisö- ja yksityisesittelyä sisältyy?
- Missä kohde ilmoitetaan ja kuinka kauan näkyvyys kestää?
- Sisältyykö ammattikuvaus, pohjapiirros, video tai stailausneuvonta?
- Kuka hoitaa asiakirjojen tilauksen ja tarkistuksen?
- Kuka on kohteesta vastaava henkilö ja onko hänellä LKV-pätevyys?
- Miten tarjoukset käsitellään ja raportoidaan?
- Miten kauppa toteutetaan: sähköisesti vai perinteisesti?
Pätevyyden ja rekisteröinnin tarkistamisesta kerrotaan oppaassa Kiinteistönvälittäjän valinta.
Vaihe 5: lue sopimusehdot
Erot sopimusehdoissa voivat olla euromääräisesti suurempia kuin palkkioerot:
- Jälkimarkkinointi. A:n kuuden kuukauden ehto tarkoittaa, että jos myyt sopimuksen jälkeen ostajalle, jonka A esitteli, palkkio voi tulla maksettavaksi. Lain mukaan ehto on mahdollinen enintään kuudeksi kuukaudeksi (välityslaki 21 §).
- Kulukorvaus kaupan jäädessä syntymättä. B:n ilmoituspaketti on ehkä maksettava joka tapauksessa. Kysy.
- Voimassaolo. C:n kolmen kuukauden sopimus antaa nopeamman arviointihetken. Laki sallii enintään neljä kuukautta kerrallaan.
- Yksinoikeus. Mitä tapahtuu, jos löydät ostajan itse?
Lisää sopimusehdoista: Toimeksiantosopimus välittäjän kanssa.
Muista myös, että palkkioero on vain yksi osa kokonaisuutta. Jos parempi markkinointi lyhentää myyntiaikaa kuukaudella, säästetyt vastikkeet ja korot voivat olla samaa suuruusluokkaa kuin tarjousten välinen ero. Toisaalta lupauksia nopeasta kaupasta ei voi todentaa etukäteen, joten painota sitä, mitä voi tarkistaa: kirjalliset ehdot, perustellut hinta-arviot ja välittäjän toteutuneet kaupat alueella.
Vaihe 6: päätös
Esimerkin perusteella C on kustannukseltaan ennustettavin ja korkeilla hinnoilla edullisin; B voi olla edullisin, jos hinta jää matalaksi ja ilmoituspaketti maksetaan joka tapauksessa. A:n kannattaa valita vain, jos sen palvelu on selvästi laajempi tai se tuntee alueen markkinan perustellusti paremmin. Voit myös esittää A:lle vastatarjouksen esimerkiksi palkkion perusteen vaihtamisesta kauppahintaan.
Neuvottelu: miten pyydät parempaa tarjousta
Kun olet tehnyt vertailun, voit palata välittäjien puoleen. Hyviä tapoja:
- Pyydä perusteen muutosta. "Hyväksyisin tarjouksenne, jos palkkio lasketaan kauppahinnasta eikä velattomasta hinnasta." Asunnossa, jossa on yhtiölainaa, tämä voi olla merkittävä alennus ilman, että prosentti muuttuu.
- Pyydä minimipalkkion poistoa tai laskua, jos kohteen hinta on lähellä minimin rajaa.
- Pyydä lisäkulujen sisällyttämistä palkkioon, esimerkiksi ilmoituspaketti tai asiakirjat.
- Sovi lyhyempi sopimus tai jälkimarkkinointiaika, jos palkkiosta ei jousteta.
- Kerro rehellisesti, mihin vertaat. Älä keksi kilpailevia tarjouksia; liioittelu heikentää luottamusta, ja välittäjä voi pyytää nähdä tarjouksen.
Kirjaa sovitut muutokset lopulliseen toimeksiantosopimukseen. Suullisesti luvattu alennus ei sido välittäjää, jos sitä ei ole kirjattu, koska välitysliikkeen on yksilöitävä korvaus sopimuksessa ja kirjaamatonta ehtoa on vaikea näyttää toteen.
Oma pisteytys palvelun vertailuun
Kun palkkiot ovat lähellä toisiaan, palvelun sisältö ratkaisee. Voit tehdä yksinkertaisen pisteytyksen: anna jokaiselle tarjoukselle 1–3 pistettä seuraavista ja painota itsellesi tärkeimpiä.
| Kriteeri | Mitä arvioit |
|---|---|
| Hinta-arvion perustelut | Onko vertailukauppoja ja ovatko ne vertailukelpoisia |
| Markkinointisuunnitelma | Kanavat, kuvat, esittelyjen määrä |
| Kokemus alueelta | Toteutuneet kaupat lähialueella |
| Viestintä | Kuinka nopeasti ja selkeästi välittäjä vastaa |
| Sopimusehdot | Kesto, jälkimarkkinointi, kulut kaupan jäädessä syntymättä |
| Pätevyys | Kohteesta vastaavan LKV-pätevyys tai valvonta |
Pisteytys ei ole tarkka tiede, mutta se pakottaa vertaamaan samoja asioita kaikista tarjouksista. Yhdistä pisteet euromääräiseen vertailuun ja tee päätös kokonaisuuden perusteella.
Usein kysyttyä
Kuinka monta tarjousta kannattaa pyytää?
Kaksi tai kolme kirjallista tarjousta riittää yleensä vertailuun. Pyydä niissä samat tiedot.
Saako välittäjältä pyytää tarjousta ilman sitoutumista?
Kyllä. Hinta-arvio ja tarjous eivät sido, ennen kuin allekirjoitat toimeksiantosopimuksen.
Onko kiinteä palkkio aina edullisempi?
Ei. Se on edullinen korkeissa hinnoissa ja ennustettava, mutta edullisessa kohteessa prosenttipalkkio voi olla pienempi.
Pitääkö vertailussa huomioida ostajan kulut?
Ei suoraan, koska ne eivät ole myyjän kuluja. Välittäjän markkinointisuunnitelmassa kannattaa kuitenkin varmistaa, että velaton hinta ja asumiskustannukset ilmoitetaan selkeästi, koska ostajat vertaavat kohteita kokonaiskustannusten perusteella.
Mitä jos tarjoukset ovat vaikeasti vertailtavia?
Pyydä kaikilta välittäjiltä sama erittely: palkkio sis. ALV, peruste, minimipalkkio, palveluun sisältyvät toimenpiteet ja sopimusehdot. Jos jokin välittäjä ei halua antaa tietoja kirjallisesti, se on jo itsessään vertailutieto.
Kannattaako hyväksyä ensimmäinen hyvältä tuntuva tarjous?
Ei ilman vertailua. Kahden tai kolmen tarjouksen pyytäminen vie muutaman päivän, ja ero voi olla satoja tai tuhansia euroja.
Lähteet
- Finlex – laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä 1074/2000
- Kilpailu- ja kuluttajavirasto – hintojen ilmoittaminen ja kuluttajaneuvonta
- Lupa- ja valvontavirasto – välitysliikkeiden rekisteri
- Verohallinto – arvonlisäverokannat
