Kulut, hintatekijät ja 2026 säännöt
Toimeksiantosopimus kiinteistönvälittäjän kanssa: 4 kuukautta, irtisanominen ja jälkimarkkinointi
Mitä välityksen toimeksiantosopimuksessa on oltava, kauanko se saa olla voimassa, milloin sen voi irtisanoa ja milloin palkkio maksetaan sopimuksen päättymisen jälkeen.
Kun annat asunnon myyntiin kiinteistönvälittäjälle, solmit toimeksiantosopimuksen. Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä (1074/2000) edellyttää, että sopimus tehdään kirjallisesti tai sähköisesti, että siinä yksilöidään palkkio ja voimassaoloaika ja että se on voimassa enintään neljä kuukautta kerrallaan. Kesken kauden sopimuksen voi lain nojalla irtisanoa heti vain tietyistä painavista syistä. Sopimuksen päätyttyä välittäjä voi saada palkkion enintään kuuden kuukauden ajan, ja vain jos siitä on sovittu.
Opas kuuluu kokonaisuuteen Asunnon myynnin kulut 2026.
Mitä sopimuksessa on oltava
Välityslain 5 § luettelee vähimmäistiedot:
| Tieto | Miksi se on tärkeä |
|---|---|
| Toimeksiantajan nimi ja osoite | Kaikkien omistajien on oltava sopijapuolina, jos asunto on yhteisomistuksessa |
| Välitysliikkeen toiminimi, käyntiosoite ja asiaa hoitavan henkilön nimi | Tiedät, kuka vastaa toimeksiannosta |
| Toimeksiannon sisältö ja korvaus riittävästi yksilöitynä | Palkkion peruste, prosentti tai summa, ALV ja erilliset kulut |
| Vastaanottopäivä ja voimassaoloaika | Enintään neljä kuukautta kerrallaan |
Jos jotain ehtoa ei ole tehty kirjallisesti tai sähköisesti pysyvällä tavalla, välitysliike ei voi vedota siihen (5 § 1 mom.). Poikkeuksena hinnan ja muiden kohdetta koskevien ehtojen muutoksista voidaan sopia sopimuskauden aikana muullakin tavalla, esimerkiksi sähköpostilla. Pyydä silti hintamuutokset aina kirjallisesti, jotta niistä ei jää epäselvyyttä.
Neljän kuukauden sääntö ja jatkaminen
Toimeksiantosopimus saa olla voimassa enintään neljä kuukautta kerrallaan. Jatkamisesta on sovittava samalla tavalla kuin sopimuksen tekemisestä, eli kirjallisesti tai sähköisesti, ja jatkosta saa sopia aikaisintaan kuukautta ennen sopimuksen päättymistä (5 § 3 mom.). Ehto, jossa sopimus jatkuu automaattisesti, ei siis täytä lain vaatimusta.
Käytännössä tämä antaa myyjälle luontevan arviointihetken: jos asunto ei ole mennyt kaupaksi neljässä kuukaudessa, voit arvioida hinnoittelun, markkinoinnin ja välittäjän työn ja päättää, jatkatko, neuvotteletko ehdoista uudelleen vai vaihdatko välittäjää. Katso myös Liian korkea hintapyyntö.
Irtisanominen kesken sopimuskauden
Välityslain 6 § antaa toimeksiantajalle oikeuden irtisanoa sopimus heti päättyväksi, jos välitystehtävän toteuttaminen on tullut hänelle suhteettoman epäedulliseksi tai epätarkoituksenmukaiseksi esimerkiksi:
- oman tai läheisen sairauden tai läheisen kuoleman vuoksi,
- lain tai viranomaisen toimenpiteen vuoksi,
- muusta pääasiassa toimeksiantajasta riippumattomasta syystä.
Oikeus on olemassa vain siihen asti, kun et ole hyväksynyt kohteesta tehtyä tarjousta. Irtisanoessasi korvaat välitysliikkeelle kohtuulliset kustannukset, jotka ovat syntyneet välitystehtävästä, kuten ilmoituksista ja kuvauksesta.
Jos haluat lopettaa ilman tällaista syytä, katso, mitä sopimuksessa on sovittu irtisanomisesta. Monissa sopimuksissa on irtisanomisaika tai kulukorvausehto. Ehtoja ei saa laatia toimeksiantajan vahingoksi lain pakottavien säännösten vastaisesti (4 §).
Palkkio sopimuksen päättymisen jälkeen
Välityslain 21 §:n mukaan välitysliikkeellä on oikeus palkkioon sopimuksen jälkeen syntyneestä kaupasta vain, jos:
- siitä on sovittu toimeksiantosopimuksessa, ja
- voidaan olettaa, että kauppaan ovat olennaisesti vaikuttaneet välittäjän toimet sopimuskauden aikana (esimerkiksi ostaja kävi välittäjän esittelyssä).
Palkkiota ei kuitenkaan makseta kaupasta, joka syntyy yli kuusi kuukautta sopimuksen päättymisen jälkeen. Jos olet sopimuksen päätyttyä tehnyt uuden sopimuksen toisen välittäjän kanssa, maksat palkkion vain sille välitysliikkeelle, jonka sopimus oli voimassa tarjouksen hyväksymishetkellä, ja liikkeet jakavat palkkion keskenään suoritustensa suhteessa.
Havainnollistava esimerkki. Sopimus välittäjän A kanssa päättyi 31.3. Toukokuussa myyt asunnon itse ostajalle, joka kävi A:n esittelyssä helmikuussa. Jos sopimuksessa on jälkimarkkinointiehto, A voi vaatia palkkiota. Jos kauppa tehdään vasta lokakuussa, aikaraja on ylittynyt eikä palkkiota makseta.
Yksinoikeus ja myyjän itse löytämä ostaja
Monissa sopimuksissa välittäjällä on yksinoikeus myyntiin sopimuskauden ajan. Lue, mitä sopimus sanoo tilanteesta, jossa myyjä löytää ostajan itse. Laki ei kiellä tällaista ehtoa, mutta palkkion on aina oltava kohtuullinen (20 §). Jos haluat varata oikeuden myydä esimerkiksi sukulaiselle ilman palkkiota, kirjaa se sopimukseen.
Tarkistuslista ennen allekirjoitusta
- Kaikki omistajat allekirjoittavat (myös puoliso, jos asunto on yhteinen koti; avio-oikeus ja perheen yhteinen koti voivat vaatia suostumuksen).
- Palkkio on ilmoitettu euroina tai prosenttina, ALV näkyy ja peruste on selvä.
- Erilliset kulut ja niiden maksaminen kaupan jäädessä syntymättä on yksilöity.
- Voimassaolo on enintään neljä kuukautta, ei automaattista jatkoa.
- Jälkimarkkinointiehto ja yksinoikeus on luettu.
- Hintapyyntö ja tarjousten käsittelytapa on kirjattu.
Koko myyntiprosessin muistilista on myyjän tarkistuslistassa. Välittäjän valinnasta kertoo Kiinteistönvälittäjän valinta, ja palkkion rakenteesta Välityspalkkio.
Esimerkkejä sopimusehdoista
| Ehto sopimuksessa | Arvio |
|---|---|
| "Sopimus on voimassa 1.9.–31.12." | Lain mukainen, enintään neljä kuukautta |
| "Sopimus jatkuu automaattisesti neljä kuukautta kerrallaan, ellei sitä irtisanota" | Ei täytä 5 §:n vaatimusta jatkamisesta erikseen sopimisesta |
| "Palkkio maksetaan myös kaupasta, joka tehdään 12 kuukauden kuluessa sopimuksen päättymisestä" | Ylittää 21 §:n kuuden kuukauden rajan; palkkiota ei makseta yli kuuden kuukauden jälkeen |
| "Jos kauppaa ei synny, toimeksiantaja korvaa ilmoituskulut 450 €" | Mahdollinen, jos selkeästi sovittu |
| "Välittäjä saa palkkioksi 50 % pyyntihinnan ylittävästä kauppahinnasta" | Kielletty (20 § 4 mom.) |
Euromäärät ovat esimerkkejä. Jos sopimuksessa on epäselvä ehto, pyydä selitys kirjallisena ennen allekirjoitusta.
Sähköinen allekirjoitus ja sopimuksen säilyttäminen
Toimeksiantosopimus allekirjoitetaan usein sähköisesti. Laki edellyttää, että ehtoja ei voida yksipuolisesti muuttaa ja että ne säilyvät toimeksiantajan saatavilla. Tallenna allekirjoitettu sopimus omalle laitteellesi tai tulosta se, äläkä luota pelkästään välittäjän palveluun. Jos sopimusta jatketaan tai ehtoja muutetaan, tallenna myös uudet versiot. Selkeä sopimushistoria ratkaisee monta myöhempää kiistaa palkkiosta.
Usein kysyttyä
Voiko välityssopimuksen tehdä suullisesti?
Ei pätevästi välittäjän eduksi. Välitysliike ei voi vedota ehtoon, jota ei ole tehty kirjallisesti tai sähköisesti.
Mitä jos haluan vaihtaa välittäjää kesken kauden?
Tarkista sopimuksen irtisanomisehdot. Ilman sopimuksessa sovittua oikeutta tai lain 6 §:n syytä joudut yleensä odottamaan kauden päättymistä.
Saako välittäjä veloittaa kulut, jos kauppaa ei synny?
Vain jos siitä on sovittu. Lain lähtökohta on, että palkkio maksetaan vain kaupan syntyessä.
Voiko välittäjä muuttaa palkkiota sopimuskauden aikana?
Ei yksipuolisesti. Ehtojen on oltava pysyviä ja toimeksiantajan saatavilla, ja muutoksista on sovittava. Hintapyynnön muutoksista voidaan sopia vapaamuotoisemmin.
Koskeeko laki myös vuokrausta?
Kyllä. Laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä koskee myös vuokrahuoneistojen välitystä. Tämä opas käsittelee myyntitoimeksiantoja; vuokrauksessa on omia erityissääntöjä, kuten varausmaksua koskevat säännökset.
Mitä jos haluan muuttaa pyyntihintaa?
Hinnasta voidaan sopia sopimuskauden aikana vapaamuotoisesti, mutta kirjallinen vahvistus on suositeltava.
Lähteet
- Finlex – laki kiinteistöjen ja vuokrahuoneistojen välityksestä 1074/2000, 4–6, 20 ja 21 §
- Kilpailu- ja kuluttajavirasto – kuluttajaneuvonta välityssopimuksissa
- Kuluttajariitalautakunta – riidat välitysliikkeen kanssa
- Lupa- ja valvontavirasto – välitysliikkeiden rekisteröinti ja valvonta
