Kuolinpesän asunnon myynti: kulut, allekirjoitukset ja perillisen verotus

Kun asunto myydään kuolinpesästä, kaikkien osakkaiden on yleensä osallistuttava myyntiin: he allekirjoittavat toimeksiantosopimuksen ja kauppakirjan tai valtuuttavat jonkun toimimaan puolestaan. Kulut, kuten välityspalkkio, maksetaan pesän varoista ja jakautuvat näin osakkaiden kesken. Myyntivoitto lasketaan yleensä perintöverotuksessa käytetystä arvosta, ja koska perilliset eivät useimmiten ole asuneet asunnossa, oman asunnon verovapaus ei tavallisesti koske myyntiä. Jos asunto myydään pian perintöverotuksen jälkeen perintöverotusarvoa vastaavaan hintaan, voittoa ei synny.

Opas kuuluu kokonaisuuteen Asunnon myynnin kulut 2026. Perintöasiat ovat yksilöllisiä, joten käytä opasta lähtökohtana ja varmista oma tilanteesi asiantuntijalta.

Kuka saa päättää myynnistä

Kuolinpesää hallitsevat osakkaat yhdessä, ellei pesää ole luovutettu pesänselvittäjän hallintoon. Käytännön vaihtoehdot:

Tilanne	Kuka allekirjoittaa	Huomioi
Osakkaat hallitsevat pesää yhdessä	Kaikki osakkaat tai heidän valtuuttamansa	Valtakirja kannattaa tehdä kirjallisesti; kiinteistökaupassa sen on täytettävä maakaaren muotovaatimukset
Pesänselvittäjä määrätty	Pesänselvittäjä	Selvittäjällä on oikeus myydä omaisuutta pesän velkojen maksamiseksi tai jakoa varten lain mukaisesti
Perinnönjako tehty, asunto siirtynyt yhdelle	Uusi omistaja	Myynti on hänen omaa omaisuuttaan
Leski asuu asunnossa	Leskellä voi olla oikeus pitää perheen yhteinen koti hallinnassaan	Myynti edellyttää yleensä lesken suostumusta

Välittäjä tarvitsee yleensä perukirjan, sukuselvityksen ja tiedot pesän osakkaista. Kiinteistökaupassa kaupanvahvistaja tai sähköinen kauppa edellyttää, että kaikki luovuttajat on todettu. Asunto-osakkeessa omistuksen siirto osakehuoneistorekisterissä edellyttää vastaavat tiedot.

Kulut ja niiden jakaminen

Kuolinpesän myyntikulut ovat samat kuin tavallisessa myynnissä: välityspalkkio, isännöitsijäntodistus tai kiinteistöasiakirjat, energiatodistus ja mahdolliset siivous- tai tyhjennyskulut. Lisäksi pesä maksaa usein:

asunnon tyhjennyksen ja irtaimiston myynnin tai poisviennin,
vastikkeet ja sähkön sekä vakuutuksen myyntiaikana,
perukirjoituksen ja mahdollisen perinnönjaon kulut.

Kulut maksetaan pesän varoista ennen jakoa, jolloin ne jakautuvat osakkaille perintöosuuksien suhteessa. Jos joku osakas maksaa kuluja omista varoistaan, kirjaa se, jotta hänelle voidaan hyvittää ne jaossa.

Havainnollistava esimerkki. Pesässä on kolme yhtä suurta osakasta. Asunto myydään 180 000 eurolla, palkkio 3,2 % sis. ALV on 5 760 €, tyhjennys ja siivous 1 200 €, vastikkeet myyntiaikana 1 400 €. Pesälle jää 180 000 − 8 360 = 171 640 €, kullekin osakkaalle 57 213 €, ellei asuntolainaa tai muita velkoja ole.

Myyntivoiton verotus perintöasunnossa

Tuloverolain 46 §:n mukaan vastikkeetta saadun omaisuuden hankintamenoksi katsotaan perintö- ja lahjaverotuksessa käytetty verotusarvo. Jos asunto myydään ennen perinnönjakoa, kuolinpesä on verovelvollinen myyntivoitosta. Jos myynti tehdään jaon jälkeen, verovelvollinen on perillinen, jolle asunto on siirtynyt.

Voiton laskeminen:

Todelliset menot: perintöverotusarvo + myynnin välityspalkkio + muut myyntikulut.
Hankintameno-olettama: 20 % myyntihinnasta tai 40 %, jos omaisuus on ollut verovelvollisella vähintään 10 vuotta. Perintönä saadussa omaisuudessa omistusaika lasketaan pääsääntöisesti perinnönjättäjän kuolemasta; varmista oman tapauksesi laskutapa Verohallinnolta ennen kuin luotat 40 %:n olettamaan.

Havainnollistava esimerkki. Perintöverotuksessa asunnon arvo 170 000 €. Pesä myy sen 180 000 eurolla, kulut 7 000 €. Voitto: 180 000 − 170 000 − 7 000 = 3 000 €. Olettama 20 % antaisi voitoksi 144 000 €, joten todelliset menot ovat edullisemmat. Vero 30 % on 900 €. Kokeile omilla luvuillasi myyntivoittolaskurissa.

Jos myyntihinta jää alle perintöverotusarvon, syntyy luovutustappio, joka voidaan vähentää luovutusvoitoista ja pääomatuloista tuloverolain 50 §:n mukaisesti. Huomaa myös perintöveron puolella: jos omaisuus myydään selvästi perintöverotusarvoa halvemmalla pian kuoleman jälkeen, perintöverotuksen oikaisua voi olla mahdollista hakea. Kysy tästä Verohallinnolta.

Verovapaus erityistilanteissa

Oman asunnon verovapaus voi tulla kysymykseen, jos perillinen on itse omistanut asunnon (esimerkiksi aiemmin saatu osuus) ja asunut siinä vakituisesti vähintään kaksi vuotta. Lesken osalta tilanne voi poiketa, koska hän on usein asunut asunnossa. Ehdot arvioidaan aina tapauskohtaisesti tuloverolain 48 §:n mukaan; katso Myyntivoiton vero.

Käytännön järjestys

Perukirjoitus ja sukuselvitys; varmista, kuka hallitsee pesää.
Selvitä lesken oikeudet ja testamentti.
Sovi osakkaiden kesken myyntihinnan alaraja ja tarjousten käsittely kirjallisesti.
Valitse välittäjä ja allekirjoita toimeksianto kaikkien osakkaiden puolesta; ks. Toimeksiantosopimus.
Tyhjennä ja siivoa asunto, tilaa asiakirjat.
Kaupanteko: kaikki allekirjoittavat tai valtuutettu toimii.
Ilmoita myynti OmaVerossa pesän tai perillisen nimissä ja säilytä perukirja ja kauppakirjat.

Myydäänkö ennen vai jälkeen perinnönjaon?

Asia	Myynti kuolinpesästä ennen jakoa	Jako ensin, perillinen myy
Myyjä	Kuolinpesä (kaikki osakkaat)	Perillinen, jolle asunto jaettiin
Verovelvollinen luovutusvoitosta	Kuolinpesä	Perillinen
Allekirjoittajat	Kaikki osakkaat tai valtuutettu	Vain uusi omistaja
Rahan jakaminen	Jaetaan perinnönjaossa	Jako tehty jo; tasinkoja voidaan maksaa
Sopii, kun	Kukaan ei halua asuntoa ja halutaan rahat jakoon	Yksi perillinen haluaa asunnon tai osakkaat ovat erimielisiä

Kumpikaan tapa ei ole yleisesti edullisempi. Kuolinpesän kanssa toimiminen voi olla helpompaa, kun kaikki ovat yksimielisiä. Jos osakkaat haluavat eri asioita, perinnönjako ensin selkeyttää tilannetta. Perinnönjaossa annetut tasingot voivat vaikuttaa omaisuuden hankintamenoon ja varainsiirtoveroon, joten kysy neuvoa ennen jakoa, jos jaossa liikkuu rahaa osakkaalta toiselle.

Tyhjillään olevan asunnon riskit

Perityt asunnot ovat usein tyhjillään kuukausia ennen myyntiä. Se tuo riskejä, jotka kannattaa hoitaa heti:

Vakuutus. Tarkista, että asunnolla on voimassa oleva kotivakuutus ja että tyhjillään olo on ilmoitettu vakuutusyhtiölle, jos ehdot sitä edellyttävät.
Lämmitys ja vesi. Omakotitalossa lämmitys on pidettävä päällä ja vesikalusteet tarkistettava, jotta vältetään jäätymis- ja vuotovahingot.
Säännölliset käynnit. Sovi, kuka osakkaista käy asunnossa ja kuinka usein.
Vastikkeet ja laskut. Kuolinpesä maksaa vastikkeet ja kulut myyntiin asti. Sovi, mistä tililtä ne maksetaan.

Vahinko, joka syntyy tyhjillään olon aikana, voi laskea myyntihintaa tai johtaa riitaan ostajan kanssa, jos sitä ei kerrota.

Usein kysyttyä

Voiko yksi osakas estää myynnin?

Yhteishallinnossa päätökset tehdään yksimielisesti. Jos yksimielisyyteen ei päästä, osakas voi hakea käräjäoikeudelta pesänselvittäjän määräämistä.

Pitääkö kuolinpesän maksaa varainsiirtoveroa?

Ei myydessään. Ostaja maksaa varainsiirtoveron tavalliseen tapaan.

Vastaako kuolinpesä asunnon virheistä?

Kyllä, myyjän virhevastuu koskee pesää samoin kuin muita myyjiä. Pesän osakkaat eivät välttämättä tunne asunnon historiaa, joten kuntotarkastus ja huolellinen kauppakirja ovat tärkeitä.

Kenen nimissä myynti ilmoitetaan verottajalle?

Jos myyjä on kuolinpesä, myynti ilmoitetaan kuolinpesän veroilmoituksella. Jos asunto on jo jaettu perilliselle, hän ilmoittaa myynnin omassa verotuksessaan.

Voiko pesän osakas ostaa asunnon itse?

Kyllä. Osakas voi ostaa asunnon pesältä, jolloin kauppa tehdään tavalliseen tapaan ja ostaja maksaa varainsiirtoveron. Vaihtoehtoisesti asunto voidaan antaa osakkaalle perinnönjaossa, jolloin tasingot ja verovaikutukset arvioidaan erikseen. Kumpaakin vaihtoehtoa kannattaa verrata asiantuntijan kanssa.

Lähteet

Verohallinto – kuolinpesän verotus, perintövero ja luovutusvoitto
Finlex – perintökaari 40/1965, tuloverolaki 1535/1992, maakaari 540/1995
Oikeus.fi – käräjäoikeudet ja pesänselvittäjän hakeminen
Maanmittauslaitos – kiinteistökauppa ja osakehuoneistorekisteri