Kulut, hintatekijät ja 2026 säännöt
Asunnon myyntivoiton vero: milloin myynti on verovapaa ja paljonko veroa maksetaan
Oman asunnon kahden vuoden verovapaus, sijoitusasunnon ja mökin luovutusvoittovero 30/34 %, hankintameno-olettama ja myynnin ilmoittaminen OmaVerossa.
Asunnon myynnistä saatu voitto on Suomessa verovapaa, jos olet omistanut asunnon vähintään kaksi vuotta ja asunut siinä omistusaikanasi yhtäjaksoisesti vähintään kaksi vuotta omana tai perheesi vakituisena asuntona (tuloverolaki 48 §). Muussa tapauksessa voitto on pääomatuloa, josta maksetaan veroa 30 % ja 30 000 euroa ylittävältä osalta 34 % (tuloverolaki 124 §). Verotettava voitto lasketaan myyntihinnasta vähentämällä joko todellinen hankintameno ja kulut tai hankintameno-olettama.
Opas kuuluu kokonaisuuteen Asunnon myynnin kulut 2026. Esimerkkiluvut ovat havainnollistavia.
Oman asunnon verovapauden ehdot
Verovapaus edellyttää, että molemmat ehdot täyttyvät samaan aikaan:
| Ehto | Tarkemmin | Huomioi |
|---|---|---|
| Omistusaika vähintään 2 vuotta | Lasketaan sitovasta kauppakirjasta toiseen | Perintönä tai lahjana saadussa asunnossa omistusaika lasketaan omasta saannosta; ositussaannossa aiemmasta saannosta |
| Asumisaika vähintään 2 vuotta yhtäjaksoisesti | Asunnon on oltava sinun tai perheesi vakituinen asunto omistusaikanasi | Asumisen on oltava todellista ja vakituista; väestötietojen osoite on vain yksi näyttö |
| Yli puolet omana asuntona | Jos alle puolet asunnosta on ollut omassa käytössä, vain vastaava osa on verovapaa | Esimerkiksi osittain vuokrattu omakotitalo |
Verohallinnon ohjeen mukaan asuntoa ei tarvitse myydä heti asumisen päätyttyä: jos ehdot ovat täyttyneet, asunnon vuokraaminen ennen myyntiä ei yksin poista verovapautta. Verovapaus koskee myös rakennuspaikkaa, joka on enintään 10 000 neliömetriä tai kaava-alueella enintään kaavan mukaisen tontin kokoinen.
Milloin myynti on verollinen
Tyypillisiä verollisia tilanteita ovat:
- sijoitus- tai vuokra-asunto, jossa et ole itse asunut kahta vuotta,
- kesämökki tai vapaa-ajan asunto, koska se ei ole vakituinen asunto,
- oma koti, joka myydään alle kahden vuoden omistuksen tai asumisen jälkeen, esimerkiksi työpaikan vaihdon tai perhetilanteen vuoksi,
- perintöasunto, jossa perillinen ei ole asunut; ks. Kuolinpesän asunnon myynti.
Kahden vuoden rajasta ei ole joustoa olosuhteiden perusteella. Jos myynti on suunnitteilla ja raja lähestyy, muutaman viikon ero kauppakirjan päivämäärässä voi ratkaista, onko voitto verovapaa. Ratkaisevaa on sitovan kauppakirjan päivä, ei hallinnan luovutus.
Näin verotettava voitto lasketaan
Tuloverolain 46 §:n mukaan voitto on luovutushinta vähennettynä hankintamenon ja voiton hankkimisesta johtuneiden menojen yhteismäärällä. Luonnollinen henkilö voi aina vähentää vähintään hankintameno-olettaman: 20 % luovutushinnasta tai 40 %, jos omaisuus on ollut hänellä vähintään 10 vuotta.
Todellisiin menoihin luetaan esimerkiksi:
- ostohinta ja ostaessa maksettu varainsiirtovero,
- oston ja myynnin välityspalkkiot,
- omistusaikana tehdyt perusparannukset, kuten laajennus tai lisärakentaminen (vuosikorjaukset eivät yleensä kuulu tähän),
- taloyhtiön perusparannuksiin kohdistetut rahoitusvastikkeet, jos niitä ei ole vähennetty vuokratulosta.
Havainnollistava esimerkki: sijoitusasunto. Ostettu 8 vuotta sitten 150 000 eurolla, varainsiirtovero 3 000 €, myyntihinta 210 000 €, välityspalkkio 6 300 €.
- Todelliset menot: 150 000 + 3 000 + 6 300 = 159 300 €
- Voitto: 210 000 − 159 300 = 50 700 €
- Olettama 20 %: 42 000 € → voitto 168 000 € (huonompi)
- Vero: 30 000 × 30 % + 20 700 × 34 % = 9 000 + 7 038 = 16 038 €
Jos samana vuonna on muita pääomatuloja, 34 prosentin raja ylittyy aiemmin. Laske oma tilanteesi myyntivoittolaskurilla ja tarkempi esimerkki on oppaassa Myyntivoiton laskeminen.
Luovutustappio
Jos verollinen myynti tuottaa tappiota, tuloverolain 50 § sallii tappion vähentämisen luovutusvoitoista samana ja viitenä seuraavana vuonna sekä muista pääomatuloista ennen muita vähennyksiä. Tappiota ei kuitenkaan voi vähentää, jos voitto samasta myynnistä olisi ollut verovapaa oman asunnon myyntinä. Toisin sanoen kahden vuoden asumisen jälkeen myyty oma koti ei tuota vähennyskelpoista tappiota.
Asiakirjat ja ilmoittaminen
- Säilytä ostokauppakirja, varainsiirtoveron maksutosite, välityspalkkiolaskut ja perusparannusten kuitit.
- Ilmoita myynti OmaVerossa myyntivuonna. Ilmoita verollisessa myynnissä luovutushinta, hankintameno ja kulut.
- Jos ilmoitit myynnin verovapaaksi mutta ehdot eivät täyty, Verohallinto voi pyytää selvitystä. Silloin voit esittää todelliset hankintamenot.
- Maksa mahdolliset jäännösverot tai hae lisäennakkoa jo myyntivuonna välttääksesi korkoa.
Milloin kannattaa kysyä asiantuntijalta
Jos asunto on saatu perintönä tai osituksessa, omistus on jaettu useamman kesken, osa asunnosta on ollut vuokralla tai asumisajan yhtäjaksoisuudesta on epäselvyyttä, pyydä neuvoa Verohallinnolta tai veroasiantuntijalta ennen kauppakirjan allekirjoittamista. Verohallinnolta voi hakea myös ennakkoratkaisun maksua vastaan.
Sijoitusasunnon myynti ja vuokratulot
Kun myyt vuokralla olleen asunnon, verotukseen vaikuttaa kaksi erillistä asiaa. Vuokratulot verotetaan vuosittain pääomatulona, ja niistä on voitu vähentää esimerkiksi hoitovastikkeet ja vuosikorjaukset. Myyntivoitto lasketaan myyntivuonna erikseen. Menoa, joka on jo vähennetty vuokratulosta, ei voi vähentää toistamiseen myyntivoitosta. Tyypillinen esimerkki on rahoitusvastike: jos se on vähennetty vuosikuluna vuokratulosta, sitä ei lisätä hankintamenoon. Pidä kirjaa siitä, miten kunkin vuoden kulut on käsitelty.
Ero ja ositus
Avo- tai avioerossa asunto jää usein toiselle puolisolle. Tuloverolain 48 §:n mukaan, kun luovutetaan osituksessa saatua omaisuutta, oman asunnon verovapauden edellyttämä omistusaika lasketaan ositussaantoa edeltäneestä saannosta ja asumisaika siitä, kun verovelvollinen on alkanut käyttää asuntoa vakituisena asuntonaan. Jos siis omistitte asunnon yhdessä viisi vuotta ja se siirtyi osituksessa toiselle, omistusaika ei ala alusta. Jos sen sijaan ostat toisen osuuden erillisellä kaupalla, ostettu osuus on uusi saanto, jonka omistusaika alkaa kaupasta. Ero on merkittävä, jos asunto myydään pian järjestelyn jälkeen.
Usein kysyttyä
Riittääkö, että olen kirjoilla asunnossa kaksi vuotta?
Ei välttämättä. Ratkaisevaa on todellinen vakituinen asuminen. Väestötietojärjestelmän osoite on vain yksi näyttö.
Lasketaanko puolison asuminen?
Kyllä, laki puhuu omasta tai perheen vakituisesta asunnosta. Jos vain puoliso tai perhe asuu asunnossa, verovapaus voi silti täyttyä; tilanne kannattaa varmistaa Verohallinnosta.
Vaikuttaako asuntolaina myyntivoittoon?
Ei. Laina ei ole hankintamenoa. Voitto lasketaan hankintamenosta ja kuluista, ei siitä, paljonko käteen jää lainan maksun jälkeen.
Mikä on veroprosentti vuonna 2026?
Tuloverolain 124 §:n mukaan pääomatulon vero on 30 % ja 30 000 euroa ylittävältä osalta 34 %. Tarkista ajantasainen tieto vero.fi-sivustolta.
Voiko kahden vuoden raja täyttyä osittain?
Ei. Ehdot täyttyvät tai eivät täyty. Jos esimerkiksi asuit asunnossa 23 kuukautta, myynti on verollinen, vaikka omistus olisi kestänyt pidempään.
Pitääkö myyntivoitto ilmoittaa, jos teen tappiota?
Kyllä. Myös tappiollinen myynti ilmoitetaan, jotta vähennyskelpoinen tappio voidaan vahvistaa. Oman asunnon verovapaan myynnin tappio ei kuitenkaan ole vähennyskelpoinen.
Lähteet
- Verohallinto – oman asunnon myynti, luovutusvoiton laskeminen ja OmaVero
- Finlex – tuloverolaki 1535/1992, 46, 48, 50 ja 124 §
- Suomi.fi – asumiseen ja muuttamiseen liittyvät palvelut
