Myyntivoiton laskeminen: todellinen hankintameno vai hankintameno-olettama
Laskuesimerkit asunnon luovutusvoitosta – mitkä menot vähennetään, milloin 20 % tai 40 % olettama on edullisempi ja miten 30/34 % vero lasketaan.
Verotettava myyntivoitto lasketaan kahdella tavalla, ja verotuksessa käytetään sinulle edullisempaa: 1) myyntihinta miinus todellinen hankintameno ja voiton hankkimisesta johtuneet menot, tai 2) myyntihinta miinus hankintameno-olettama, joka on 20 % myyntihinnasta tai 40 %, jos olet omistanut asunnon vähintään kymmenen vuotta (tuloverolaki 46 §). Olettama on yleensä edullisempi, kun asunto on ostettu kauan sitten paljon nykyistä halvemmalla. Laskelma tarvitaan vain, jos myynti ei ole oman asunnon verovapaa myynti.
Opas kuuluu osioon Paljonko asunnon myynnistä jää käteen. Säännöt on selitetty oppaassa Myyntivoiton vero ja verovapaus. Luvut ovat havainnollistavia.
Mitkä menot saa vähentää
| Meno | Vähennetään? | Huomioi |
|---|---|---|
| Ostohinta (kauppahinta) | Kyllä | Asunto-osakkeessa myös ostaessa vastattavaksi otettu yhtiölainaosuus, jos se on maksettu eikä sitä ole vähennetty muualla |
| Ostaessa maksettu varainsiirtovero | Kyllä | Osa hankintamenoa |
| Oston välityspalkkio | Kyllä | Jos maksoit sen ostajana |
| Myynnin välityspalkkio | Kyllä | Voiton hankkimisesta johtunut meno |
| Perusparannukset omistusaikana | Kyllä | Esim. laajennus, uusi tila, laatutason nosto |
| Vuosikorjaukset | Yleensä ei | Esim. maalaus tai rikkoutuneen korjaus samaan tasoon |
| Taloyhtiön rahoitusvastikkeet perusparannukseen | Tapauskohtaisesti | Ei, jos ne on jo vähennetty vuokratulosta |
| Lainan korot | Ei | Korot eivät ole hankintamenoa |
Säilytä kuitit ja kauppakirjat. Jos todellisia menoja ei voi osoittaa, käytännössä ainoa vaihtoehto on olettama.
Esimerkki 1: lyhyt omistus, todelliset menot edullisemmat
Sijoitusyksiö omistettu 4 vuotta.
- Myyntihinta: 160 000 €
- Ostohinta 140 000 € + varainsiirtovero (silloin 2 %) 2 800 € = 142 800 €
- Myynnin välityspalkkio: 4 960 €
- Todelliset menot yhteensä: 147 760 €
- Voitto todellisilla menoilla: 12 240 €
- Olettama 20 %: 32 000 € → voitto 128 000 €
Valinta on selvä: todelliset menot. Vero 30 %: 3 672 €.
Esimerkki 2: pitkä omistus, olettama edullisempi
Kesämökki omistettu 25 vuotta. Ostettu aikanaan 40 000 eurolla. Lisärakennus tehty 15 vuotta sitten 20 000 eurolla. Kuitteja on.
- Myyntihinta: 180 000 €
- Todelliset menot: 40 000 + 20 000 + myynnin palkkio 6 300 = 66 300 € → voitto 113 700 €
- Olettama 40 % (omistus yli 10 vuotta): 72 000 € → voitto 108 000 €
Olettama on edullisempi. Huomaa, että olettamaa käytettäessä et vähennä mitään muita menoja – et myöskään välityspalkkiota.
Vero: 30 000 × 30 % + 78 000 × 34 % = 9 000 + 26 520 = 35 520 €.
Esimerkki 3: raja-alue, laske molemmat
Rivitaloasunto omistettu 11 vuotta, mutta omistaja ei ole asunut siinä kahta vuotta (vuokrattu).
- Myyntihinta: 200 000 €
- Todelliset menot: ostohinta 110 000 + varainsiirtovero (silloin 2 %) 2 200 + perusparannukset 8 000 + myynnin palkkio 6 000 = 126 200 € → voitto 73 800 €
- Olettama 40 %: 80 000 € → voitto 120 000 €
Tässä todelliset menot ovat edullisemmat, vaikka omistus ylittää kymmenen vuotta. Siksi kannattaa aina laskea molemmat. Vero: 30 000 × 30 % + 43 800 × 34 % = 9 000 + 14 892 = 23 892 €.
Syötä luvut myyntivoittolaskuriin: ensin olettamaprosentti 0 ja todelliset menot kuluihin, sitten olettama 20 tai 40 ja kulut 0. Pienempi "verotettava luovutusvoitto" on se, jota verotuksessa käytetään.
Kun voitto jaetaan useammalle
Jos asunto on yhteisomistuksessa, voitto lasketaan kullekin omistajalle hänen osuutensa mukaan, ja kunkin oma 30 000 euron raja koskee hänen omia pääomatulojaan. Esimerkin 2 mökissä puolisoiden 50/50-omistuksessa kummallekin tulisi 54 000 euron voitto ja vero 9 000 + 24 000 × 34 % = 17 160 €, yhteensä 34 320 €. Säästö verrattuna yhteen omistajaan syntyy vain 34 prosentin rajan vuoksi.
Toisaalta oman asunnon verovapaus arvioidaan myös omistajakohtaisesti: verovapaus koskee niitä omistajia, joiden kohdalla ehdot täyttyvät.
Tappio ja muut pääomatulot
Jos tuloksena on tappio, sen voi vähentää luovutusvoitoista samana vuonna ja viitenä seuraavana sekä muista pääomatuloista (tuloverolaki 50 §). Tappiota ei kuitenkaan voi vähentää, jos sama myynti olisi voitollisena ollut verovapaa oman asunnon myynti.
Myyntivoitto lasketaan yhteen muiden pääomatulojen, kuten osinkojen ja vuokratulojen, kanssa. 34 prosentin raja koskee kaikkia verotettavia pääomatuloja yhteensä.
Tarkistuslista ennen ilmoittamista
- Varmista, ettei myynti ole verovapaa (2 + 2 vuoden sääntö).
- Kokoa osto- ja myyntikauppakirjat, varainsiirtoveron tosite ja kuitit.
- Laske voitto molemmilla tavoilla.
- Ilmoita myynti OmaVerossa myyntivuonna.
- Hae tarvittaessa lisäennakkoa, jotta vältät jäännösveron korot.
Perusparannus vai vuosikorjaus: esimerkkejä
| Toimenpide | Tyypillinen luokittelu |
|---|---|
| Ullakon muuttaminen asuinhuoneeksi | Perusparannus |
| Lisärakennus tai laajennus | Perusparannus |
| Kylpyhuoneen uusiminen samalle tasolle | Usein vuosikorjaus |
| Kylpyhuoneen rakentaminen asuntoon, jossa sitä ei ollut | Perusparannus |
| Seinien maalaus, lattioiden hionta | Vuosikorjaus |
| Taloyhtiön putkiremontin rahoitusvastikkeet | Tapauskohtainen; katso Verohallinnon ohje |
Luokittelu on suuntaa antava. Ratkaisevaa on, nouseeko asunnon taso alkuperäisestä vai palautetaanko entinen kunto.
Esimerkki 4: osittain vuokrattu omakotitalo
Havainnollistava esimerkki. Omakotitalossa on kaksi asuntoa: omistaja asui itse 40 prosentin osassa ja vuokrasi 60 prosenttia. Omistus- ja asumisaika ylittävät kaksi vuotta.
Tuloverolain 48 §:n mukaan, jos vähemmän kuin puolet rakennuksesta on ollut verovelvollisen tai hänen perheensä vakituisena asuntona, verovapaata on vain tätä käyttöä vastaava osa voitosta. Tässä tapauksessa 40 % voitosta on verovapaata ja 60 % verotettavaa.
- Myyntihinta: 300 000 €
- Todelliset menot: 200 000 € → voitto 100 000 €
- Verotettava osuus: 60 % × 100 000 = 60 000 €
- Vero: 30 000 × 30 % + 30 000 × 34 % = 9 000 + 10 200 = 19 200 €
Jos omistaja olisi asunut vähintään puolessa rakennuksesta, koko voitto olisi ollut verovapaa. Käyttöosuuksien laskenta voi olla tulkinnanvarainen, joten pyydä tarvittaessa ohjeistusta Verohallinnolta.
Usein kysyttyä
Voiko perusparannukset vähentää olettaman lisäksi?
Ei. Olettama korvaa kaikki todelliset menot.
Mistä tiedän, onko korjaus perusparannus vai vuosikorjaus?
Perusparannus nostaa asunnon tasoa tai laajentaa sitä alkuperäisestä; vuosikorjaus palauttaa entiselleen. Rajanveto on tapauskohtainen, ja Verohallinnon ohjeissa on esimerkkejä.
Mistä päivästä omistusaika lasketaan?
Sitovan kauppakirjan päivästä. Perinnössä ja lahjassa omistusaika lasketaan pääsääntöisesti saannon ajankohdasta.
Vähennetäänkö myynnin kulut, jos käytän olettamaa?
Ei. Olettama korvaa kaikki menot, myös myynnin välityspalkkion.
Mitä tapahtuu, jos en löydä vanhaa kauppakirjaa?
Kauppakirjan jäljennöksen voi joskus saada pankista, välittäjältä, taloyhtiöstä tai kiinteistön osalta Maanmittauslaitoksesta. Jos todellista hankintamenoa ei voi osoittaa, voit aina käyttää hankintameno-olettamaa. Se on lyhyen omistuksen kohteissa usein epäedullinen, joten asiakirjojen etsiminen kannattaa.
Lasketaanko myyntivoitto erikseen autopaikalle?
Jos autopaikka myydään samassa kaupassa asunnon kanssa ja kuuluu oman asunnon käyttöön, sitä arvioidaan yleensä asunnon yhteydessä. Erikseen myytävän autopaikan voitto arvioidaan omana luovutuksenaan.
Lähteet
- Verohallinto – luovutusvoiton laskeminen, hankintameno-olettama, OmaVero
- Finlex – tuloverolaki 1535/1992, 46, 48, 50 ja 124 §
