Kulut, hintatekijät ja 2026 säännöt
Myyntikunnostus, stailaus ja kuntotarkastus: mitkä myyntiä edeltävät kulut kannattavat
Pintaremontti, siivous, stailaus, ammattikuvaus ja kuntotarkastus ennen asunnon myyntiä – mitä ne maksavat suhteessa hyötyyn ja miten ne vaikuttavat verotukseen.
Ennen myyntiä tehtävät kulut jakautuvat kahteen ryhmään: pakollisiin, kuten isännöitsijäntodistukseen ja energiatodistukseen, sekä vapaaehtoisiin, kuten siivoukseen, pintaremonttiin, stailaukseen, ammattikuvaukseen ja kuntotarkastukseen. Vapaaehtoinen kulu kannattaa yleensä silloin, kun se poistaa ostajan epävarmuutta tai korjaa näkyvän puutteen edullisesti. Laaja remontti juuri ennen myyntiä harvoin maksaa itseään takaisin, ja se voi jopa lisätä virhevastuun riskiä, jos työ tehdään huolimattomasti.
Opas kuuluu kokonaisuuteen Asunnon myynnin kulut 2026. Emme esitä markkinahintoja: pyydä aina tarjous palveluntarjoajalta.
Pakolliset kulut ennen markkinointia
| Kulu | Kohde | Peruste |
|---|---|---|
| Isännöitsijäntodistus ja taloyhtiön liitteet | Asunto-osake | Välittäjän ja myyjän on annettava ostajalle kauppaan vaikuttavat tiedot; asetus 130/2001 edellyttää esitettä esittelyssä |
| Energiatodistus | Useimmat myytävät rakennukset | Laki rakennuksen energiatodistuksesta 50/2013: energiatehokkuustunnus on mainittava myynti-ilmoituksessa |
| Lainhuuto-, rasitus- ja kiinteistörekisteriote | Kiinteistö | Välityslaki 10 § |
Energiatodistus on voimassa määräajan, ja todistusvelvollisuudesta on poikkeuksia esimerkiksi pienille rakennuksille ja tietyille vapaa-ajan asunnoille. Taloyhtiön energiatodistus on yleensä taloyhtiön hankkima, joten osakkeen myyjä ei tilaa omaansa. Energiatodistusten noudattamista valvoo Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus Varke (entinen ARA). Lupa- ja valvontavirasto kertoi lokakuussa 2026 havainneensa välitysliikkeiden kohdeilmoituksissa puutteita, jotka koskivat erityisesti energiatodistustietoja – tarkista siis, että tunnus näkyy ilmoituksessa.
Kuntotarkastus: myyjän vai ostajan?
Asunto-osakkeen kaupassa ostajalla on velvollisuus tarkastaa asunto (asuntokauppalaki 6:12), mutta kerrostaloasunnossa erillinen kuntotarkastus on harvinaisempi. Omakotitalon kaupassa kuntotarkastus on yleinen, ja myyjän tilaama tarkastus annetaan usein ostajien nähtäväksi ennen tarjousta.
| Myyjän tilaama tarkastus | Ostajan tilaama tarkastus |
|---|---|
| Tieto on käytettävissä jo markkinoinnissa | Ostaja luottaa omaan tarkastajaansa |
| Vähentää yllätyksiä tarjousvaiheessa | Myyjällä ei ole kulua |
| Raportin havainnot on kerrottava ostajalle | Myyjän on silti kerrottava tiedossa olevat viat |
| Ei poista myyjän virhevastuuta | Ei poista ostajan tarkastusvelvollisuutta |
Kuntotarkastus ei siirrä vastuuta tarkastajalle eikä vapauta myyjää. Sen hyöty on, että havaitut asiat voidaan kirjata kauppakirjaan, jolloin ostaja ei voi myöhemmin vedota niihin virheenä. Lue Myyjän virhevastuu ja piilevät virheet.
Vapaaehtoiset kulut ja niiden hyöty
Arvioi jokaista kulua kahdella kysymyksellä: poistaako se ostajan huolen, ja onko se halvempi kuin hinnanalennus, jota ostaja muuten vaatisi?
- Perusteellinen siivous – edullinen ja vaikuttaa ensivaikutelmaan. Ammattisiivous voi olla kotitalousvähennyskelpoista, kun se tehdään omassa asunnossa; tarkista ehdot vero.fi-sivustolta.
- Pienet korjaukset – vuotava hana, irronneet listat, löysät helat. Näkyvä pieni puute saa ostajan epäilemään suurempia.
- Maalaus – voimakkaat värit tai tahraiset seinät. Tee huolellisesti tai teetä ammattilaisella.
- Stailaus – kalusteiden karsinta ja sijoittelu. Helpottaa tilan hahmottamista kuvissa.
- Ammattikuvaus ja pohjapiirros – usein välittäjän palvelua; kysy, sisältyykö palkkioon.
Esimerkki: kannattaako pintaremontti?
Havainnollistava esimerkki. Kolmion myyjä harkitsee keittiön ovien ja tasojen uusimista 4 500 eurolla. Välittäjä arvioi, että kunnostus voi nopeuttaa myyntiä, mutta ei lupaa hintavaikutusta.
- Jos hinta nousee 3 000 euroa, myyjä häviää 1 500 euroa, ellei myyntiaika lyhene merkittävästi.
- Jos myyntiaika lyhenee kahdella kuukaudella ja myyjä maksaa samaan aikaan kahta asuntoa, säästetyt vastikkeet ja korot voivat kattaa eron.
- Jos ostajat todennäköisesti haluavat uusia keittiön omaan makuunsa, kulu menee hukkaan.
Laske kokonaisuus välityspalkkiolaskurilla lisäämällä kunnostuskulut muihin myyntikuluihin.
Verotus: milloin kulut vähennetään
Jos myynti on verovapaa oman asunnon myynti, kuluilla ei ole verovaikutusta. Jos myynti on verollinen, myyntiä varten tehdyt kulut, kuten välityspalkkio ja myynnin vuoksi tilatut asiakirjat, voidaan vähentää voiton hankkimisesta johtuneina menoina. Perusparannukset omistusaikana lisätään hankintamenoon, mutta tavanomaiset vuosikorjaukset eivät yleensä ole vähennyskelpoisia luovutusvoiton laskennassa. Rajanveto on tapauskohtainen; katso Myyntivoiton vero.
Aikataulu ennen myyntiä
Myyntiä edeltävät toimet kannattaa ajoittaa niin, että asunto on valmis, kun ilmoitus julkaistaan. Ensimmäiset viikot ovat näkyvyyden kannalta tärkeimmät.
| Viikkoa ennen ilmoitusta | Tehtävä |
|---|---|
| 6–8 | Välittäjän valinta, hinta-arviot, toimeksiantosopimus |
| 4–6 | Asiakirjojen tilaus, kuntotarkastuksen tilaus omakotitaloon |
| 3–4 | Pienet korjaukset ja maalaus, ylimääräisen tavaran poisto |
| 1–2 | Perusteellinen siivous, stailaus, kuvaus |
| 0 | Ilmoitus julki, ensimmäinen esittely |
Kuntotarkastuksen sisältö. Tavanomainen asuntokaupan kuntotarkastus on aistinvarainen: tarkastaja katsoo, haistaa ja mittaa pintoja rikkomatta rakenteita, ja kirjaa havainnot ja jatkotutkimustarpeet. Se ei ole kosteusvauriotutkimus. Jos raportissa suositellaan jatkotutkimusta, päätä, teetätkö sen ennen myyntiä vai kerrotko suosituksesta ostajalle. Kummassakin tapauksessa suositus on kerrottava.
Mitä ei kannata tehdä. Älä tee keskeneräisiä remontteja, äläkä aloita kylpyhuoneremonttia ilman taloyhtiön lupaa tai asianmukaisia vedeneristysdokumentteja. Puutteellisesti dokumentoitu märkätilaremontti voi heikentää ostajan luottamusta enemmän kuin vanha mutta toimiva kylpyhuone.
Kotitalousvähennys myyntiä edeltävissä töissä
Myyntiä edeltävistä töistä osa voi oikeuttaa kotitalousvähennykseen, jos ne tehdään omassa käytössä olevassa asunnossa tai vapaa-ajan asunnossa ja tekijä on ennakkoperintärekisterissä. Tällaisia voivat olla esimerkiksi siivous sekä kunnossapito- ja perusparannustyöt. Vähennys koskee vain työn osuutta, ei materiaaleja. Vähennyksen prosentti, omavastuu ja enimmäismäärä tarkistetaan vuosittain Verohallinnolta. Jos asunto on jo tyhjillään ja myynnissä, varmista ennen töitä, täyttyvätkö ehdot. Sama työ ei voi samanaikaisesti olla kotitalousvähennyksenä ja perusparannuksena luovutusvoiton laskennassa.
Usein kysyttyä
Onko kuntotarkastus pakollinen?
Ei laissa. Se on vapaaehtoinen, mutta omakotitalokaupassa yleinen käytäntö.
Pitääkö kuntotarkastuksen havainnot kertoa ostajalle?
Kyllä. Myyjän tiedossa olevat seikat, jotka vaikuttavat kauppaan, on kerrottava. Raportin antaminen ostajalle on yleensä selkein tapa.
Kuka maksaa isännöitsijäntodistuksen?
Yleensä myyjä. Hinta määräytyy taloyhtiön tai isännöintiyrityksen hinnaston mukaan.
Kannattaako tyhjentää asunto ennen myyntiä?
Tyhjä asunto voi näyttää kuvissa pienemmältä. Kevyesti kalustettu asunto auttaa hahmottamaan tilaa.
Onko stailaus välittäjän palvelua?
Joskus. Jotkin välittäjät tarjoavat stailausneuvontaa palkkion sisällä, toiset ohjaavat erilliselle palveluntarjoajalle. Kysy asiaa tarjousvaiheessa, jotta voit verrata palkkioita oikein.
Kannattaako myyjän teettää kosteusmittaus?
Jos epäilet kosteusongelmaa tai asunnossa on ollut vesivahinko, mittaus antaa tietoa, joka on joka tapauksessa kerrottava ostajalle. Jos tulos on hyvä, se rauhoittaa ostajia.
Kannattaako asunto kuvata ammattilaisella?
Kuvat ovat ensimmäinen asia, jonka ostaja näkee ilmoituksessa. Ammattikuvaus sisältyy usein välityspalkkioon; jos myyt itse, laadukkaat kuvat ovat yksi harvoista kuluista, joilla on selvä vaikutus ilmoituksen kiinnostavuuteen. Kuvien on kuitenkin vastattava todellisuutta: liiallinen muokkaus voi johtaa siihen, että asunto ei vastaa markkinoinnissa annettua kuvaa.
Lähteet
- Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus Varke (entinen ARA) – energiatodistus ja sen valvonta
- Lupa- ja valvontavirasto – välitysliikkeiden kohdeilmoittelun valvonta
- Finlex – laki rakennuksen energiatodistuksesta 50/2013, asuntokauppalaki 843/1994, asetus 130/2001
- Verohallinto – kotitalousvähennys ja luovutusvoiton vähennykset
