Varainsiirtovero ja ostajan kulut: 1,5 % asunto-osakkeesta, 3 % kiinteistöstä

Ostaja maksaa asuntokaupassa varainsiirtoveroa. Verohallinnon mukaan asunto-osakkeen kaupassa vero on 1,5 % velattomasta hinnasta eli kauppahinnasta ja yhtiölainaosuudesta. Kiinteistön, kuten omakotitalon omalla tontilla tai mökkitontin, kaupassa vero on 3 % kauppahinnasta. Nämä prosentit (laki 1185/2023) koskevat kauppoja, joiden sopimus on tehty 12.10.2023 tai sen jälkeen; aiemmin asunto-osakkeen vero oli 2 % ja kiinteistön 4 %. Myyjän kannalta ostajan kulut ovat tärkeitä, koska ne vaikuttavat siihen, paljonko ostaja on valmis tarjoamaan.

Opas kuuluu kokonaisuuteen Asunnon myynnin kulut 2026. Esimerkit ovat havainnollistavia.

Varainsiirtovero eri kohteissa

Asunto-osakkeessa vero lasketaan velattomasta hinnasta riippumatta siitä, maksaako ostaja yhtiölainaosuuden pois heti vai jatkaa rahoitusvastikkeen maksamista. Verohallinnon oma esimerkki: 60 000 euron kauppahinta ja 20 000 euron yhtiölainaosuus tekevät 80 000 euron velattoman hinnan, josta vero on 1 200 euroa.

Ensiasunnon ostajan varainsiirtoverovapaus poistui 1.1.2024. Verohallinnon mukaan vapautuksen saa vain, jos sitova kauppakirja on allekirjoitettu ennen 1.1.2024 (ja ostaja täytti silloiset ehdot, kuten 18–39 vuoden iän); veroprosentti ja vapautus määräytyvät viimeisimmän allekirjoituksen ajankohdan mukaan. Jos kyse on vanhan kaupan oikaisusta, tarkista säännöt Verohallinnolta.

Ostajan kulut kokonaisuutena

Ostaja maksaa varainsiirtoveron lisäksi muitakin kuluja. Ne eivät ole myyjän kuluja, mutta vaikuttavat ostajan maksukykyyn:

• lainan järjestelypalkkio ja mahdolliset vakuuskulut pankille,
• kuntotarkastus, jos ostaja tilaa oman,
• lainhuuto- tai kirjaamismaksu Maanmittauslaitokselle kiinteistökaupassa ja osakehuoneistorekisterissä,
• kaupanvahvistajan palkkio kiinteistökaupassa, ellei toisin sovita,
• muuttokulut ja vakuutukset.

Maanmittauslaitoksen ja kaupanvahvistajan maksut tarkistetaan ajantasaisesta hinnastosta, koska ne voivat muuttua. Asuntolainan kuluista ja korkojen vertailusta kertovat pankit ja Finanssivalvonnan kuluttajasivut.

Esimerkki: miten ostajan vero vaikuttaa tarjoukseen

Havainnollistava esimerkki. Ostajalla on kokonaisbudjetti 210 000 euroa veroineen. Kohde A: velaton hinta 205 000 €, yhtiölainaa ei ole. Kohde B: kauppahinta 140 000 € ja yhtiölainaosuus 65 000 €, velaton hinta 205 000 €.

• Kohde A: varainsiirtovero 205 000 × 1,5 % = 3 075 €, kokonaiskustannus 208 075 €
• Kohde B: varainsiirtovero 205 000 × 1,5 % = 3 075 €, kokonaiskustannus 208 075 €

Vero on sama, koska peruste on velaton hinta. Ero syntyy rahoituksessa: B:n ostaja maksaa yhtiölainaa rahoitusvastikkeena. Myyjän kannattaa siis ilmoittaa velaton hinta selvästi. Asuntojen markkinointia koskeva valtioneuvoston asetus (130/2001) edellyttää, että ilmoituksessa kerrotaan myyntihinta ja velaton hinta, jos se poikkeaa myyntihinnasta.

Omakotitalossa samalla hinnalla vero olisi 205 000 × 3 % = 6 150 €. Kiinteistöjen ostajat ottavat tämän yleensä huomioon tarjouksessaan, joten se kannattaa muistaa myös hinnoittelussa. Lue Kiinteistön kauppa: kaupanvahvistus ja lainhuuto.

Veron maksaminen ja myöhästyminen

Asunto-osakkeen kaupassa ostajan on tehtävä varainsiirtoveroilmoitus ja maksettava vero kahden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta. Kun kauppa tehdään kiinteistönvälittäjän kautta, vero maksetaan Verohallinnon mukaan kauppakirjan allekirjoituksen yhteydessä, ja välittäjä huolehtii ilmoituksesta. Kiinteistökaupassa vero on maksettava viimeistään lainhuutoa haettaessa, ja lainhuutoa on haettava kuuden kuukauden kuluessa luovutuskirjan allekirjoittamisesta (maakaari 11 luku 1 §).

Myöhästymisestä voi seurata viivästyskorkoa, myöhästymismaksu tai veronkorotus. Varainsiirtoverolain mukaan veronkorotus on pääsääntöisesti 10 % lisääntyneen veron määrästä, ja luonnolliselle henkilölle vähintään 75 euroa.

Mitä myyjän kannattaa tietää

1. Yhtiölainaosuus näkyy ostajan verossa. Jos taloyhtiöllä on suuri laina, ostaja maksaa veroa myös siitä.
2. Kauppakirjan ehdot. Jos irtaimistoa myydään samassa kaupassa, sen arvo kannattaa eritellä; irtaimistosta ei makseta varainsiirtoveroa.
3. Tarjouksen muoto. Ostajat ilmoittavat tarjouksen joko kauppahintana tai velattomana hintana. Varmista, kumpaa tarkoitetaan, ennen kuin hyväksyt.

Erikoistilanteet: sukulaiskauppa, vaihto ja osaomistus

Kauppa sukulaiselle alihintaan. Jos asunto myydään selvästi käypää arvoa halvemmalla, kyse voi olla lahjanluonteisesta kaupasta. Perintö- ja lahjaverolain mukaan tällainen tilanne on yleensä silloin, kun hinta on enintään kolme neljäsosaa käyvästä arvosta; erotus voi olla lahjaveron alaista. Varainsiirtovero maksetaan maksetusta hinnasta. Myyjän luovutusvoittoa laskettaessa lahjanluonteinen kauppa jaetaan vastikkeelliseen ja vastikkeettomaan osaan (tuloverolaki 47 §). Kysy Verohallinnolta ennen kauppaa.

Vaihtokauppa. Kun kaksi osapuolta vaihtaa asuntoja, kumpikin on luovutuksensaaja ja maksaa veron saamastaan kohteesta. Kumpikin on myös luovuttaja, jolloin luovutusvoiton verotus arvioidaan omalta osaltaan.

Osuuden osto toiselta omistajalta. Jos ostat esimerkiksi eroavan puolison osuuden yhteisestä asunnosta, varainsiirtovero maksetaan ostetun osuuden hinnasta. Osituksessa saatu omaisuus voi olla verovapaa, kun kyse on puhtaasti avio-oikeuden mukaisesta osituksesta ilman lisävastiketta; tarkista ehdot Verohallinnolta.

Näissä tilanteissa kauppakirjan muotoilulla on verovaikutuksia, joten asiantuntijan apu on usein perusteltua.

Ostajan budjetti myyjän näkökulmasta

Ostajan pankki arvioi maksukyvyn ja omarahoituksen, ja ostajan on yleensä rahoitettava varainsiirtovero ja muut kulut omilla varoillaan. Tämä tarkoittaa, että esimerkiksi 250 000 euron velattoman hinnan asunnossa ostaja tarvitsee 3 750 euroa käteistä pelkkään veroon. Jos kohteessa on suuri yhtiölainaosuus, ostajan kuukausikulut kasvavat rahoitusvastikkeen vuoksi, mikä voi rajata ostajajoukkoa. Myyjän kannattaa siksi esittää asumiskustannukset ja yhtiölainan ehdot selkeästi jo ilmoituksessa.

Usein kysyttyä

Maksaako myyjä varainsiirtoveroa?

Ei. Verovelvollinen on luovutuksensaaja eli ostaja. Jos ostaja ei maksa, välittäjä voi olla vastuussa veron perimisestä välittämissään kaupoissa.

Onko lainhuuto pakollinen asunto-osakkeen kaupassa?

Ei. Lainhuuto koskee kiinteistöjä. Asunto-osakkeen omistus kirjataan osakehuoneistorekisteriin, jos osakkeet ovat siellä, tai siirretään paperisella osakekirjalla.

Vähennetäänkö varainsiirtovero myöhemmin verotuksessa?

Jos myyt asunnon myöhemmin verollisesti ja käytät todellisia menoja, ostaessa maksettu varainsiirtovero kuuluu hankintamenoon. Katso Myyntivoiton vero.

Lasketaanko vero myös autopaikasta tai varastosta?

Jos autopaikka tai varasto myydään osakkeina tai kiinteistön osana samassa kaupassa, vero määräytyy kohteen mukaan. Erikseen myytävän autohalli- tai autopaikkaosakkeen vero riippuu siitä, minkä yhtiön osakkeista on kyse. Tarkista oikea prosentti Verohallinnon varainsiirtoverolaskurista ennen kauppaa.

Saako ostaja veron takaisin, jos kauppa puretaan?

Jos kauppa puretaan tai se peruuntuu, varainsiirtoveron palautusta voi hakea Verohallinnolta lain edellytysten mukaisesti. Säilytä purkusopimus tai tuomioistuimen päätös.

Vaikuttaako varainsiirtovero myyjän myyntivoittoon?

Ei suoraan. Ostajan maksama vero ei ole myyjän meno. Myyjän omaan hankintamenoon kuuluu kuitenkin se varainsiirtovero, jonka hän maksoi itse ostaessaan asunnon aikanaan.

Lähteet

• Verohallinto – varainsiirtovero, asunto-osakkeen ja kiinteistön ostaja, varainsiirtoverolaskuri
• Finlex – varainsiirtoverolaki 931/1996, maakaari 540/1995, valtioneuvoston asetus 130/2001
• Maanmittauslaitos – lainhuuto, osakehuoneistorekisteri ja hinnasto
• Finanssivalvonta – asuntolainan kuluttajatieto